İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin esaslar belirlenerek Resmi Gazete’de yayınlandı. Yayınlanan tebliğe göre Yapı Kayıt Belgesi, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilecek. Belge için başvurular 31 Ekim 2018’e kadar yapılacak ve belge bedeli 31 Aralık2018’e kadar ödenecek.
Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi için devlet kurumlarından yapılan açıklamaya göre, e-Devlet üzerinden girişini yapan vatandaşa 24 saat içerisinde vermiş olduğu iletişim bilgilerine bir dönüş yapılacak ve SMS adresine ‘Evet bilginizi aldık, parayı yatırabilirsiniz.’ diye bir haber gelecek. Para yatırdıktan sonra kendisine 24 saat içerisinde Yapı Kayıt Belgesi aynı yerden verilmiş olacak. dedi.
e-Devlet üzerinden başvuru ile başlatılacak olan sürecin Çevre Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından yürütüleceğini hatırlatarak açıklamasının devamında İmar Barışı kapsamında uygulanacak Yapı Kayıt Belgesi başvurularında uyulacak esaslara ilişkin olarak aşağıdaki bilgilere dikkatle uyulması gerektiğini ifade ederek şu ifadelere yer verdi:
YAPI KAYIT BELGESİ BAŞVURULARI 8 HAZİRAN CUMA GÜNÜ BAŞLADI
• Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.
• Yapı Kayıt Belgesi müracaatlarının 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
• Yapı Kayıt Belgesi başvuruları E- Devlet üzerinden ücretsiz olarak yapılabilecektir.
• Her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.
• Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın 29/07/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda 3, ticari kullanımlarda 5 oranındadır.
• Yapı malikleri yapı kayıt belgesi bedeline eşit olarak katılmak zorundadır.
• Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanamaz.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.
• Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir.
• Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.
• Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında 26/09/2004 tarih ve 5237 sayılı TCK’nın 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
• Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
E-DEVLET KAPISI ÜZERİNDEN YAPILACAK MÜRACAATTA GEREKEN BİLGİLER
1) E-devlet şifresi.
2) Geçerli bir cep telefonu numarası.
3) Geçerli bir e-posta adresi.
4) Beyan edilecek yapının adresi.
5) Tapusu varsa ada ve parsel bilgileri.
6) Toplam inşaat alanı; konutların ve işyerlerinin ayrı ayrı toplam alanları (m2).
7) Yapıdaki konut ve işyeri sayısı.
8) Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m2) (İlgili belediyesinden alınabilecektir.)
9) Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m2).
10) Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek.)
11) İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi.
12) Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. (Fotoğrafların dosya formatı .jpg, .jpeg veya .png olmalıdır.)
İMAR BARIŞI İLE İLGİLİ SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLAR
1-) İmar Barışı hangi tarihten önceki yapıları kapsar?
Cevap: 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsar.
2-) İmar Barışı başvuruları nereye yapılır?
Cevap: Başvurular e-Devlet Kapısı üzerinden yapılacaktır.
3-) Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Cevap: İmar Barışı kapsamında değerlendirilmiş olan yapılar için oluşturulacak belgedir.
4-) İmar Barışı sürecinde ödenecek olan Yapı Kayıt Belgesi bedeli nasıl belirlenecektir?
Cevap: Arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden hesaplanan bedelin konutlarda 3’ü, ticarette 5’i olacak şekilde belirlenir.
5-) Yapı Kayıt Belgesi kalıcı İmar hakkı sağlar mı?
Cevap: Yapı Kayıt Belgesi İmar açısından ekstra bir hak sağlamaz, müktesep oluşturmaz. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
6-) İmar Barışından önce alınmış yıkım kararları ve idari para cezaları ne olacak?
Cevap: İmar Kanunu’na göre alınmış Yıkım kararları ve idari para cezaları varsa iptal edilecek.
7-) Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlatılabilecek mi?
Cevap: Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek.
8-) İmar Barışı kapsamında Kat mülkiyetine geçiş olacak mı?
Cevap: Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra isteyen malikler tapuya müracaat ederek ve yapı kayıt belgesi için ödenen bedel kadar ilave ödeme yaparak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebilecek.
9-) İmar Barışı için hangi tarihe kadar başvuru yapılabilecek?
Cevap: Müracaatlar 31/10/2018 tarihine kadar yapılabilecek
10-) Başvuru yapıldığı takdirde Yapı Kayıt Belgesi bedeli ne zamana kadar yatırılabilecek?
Cevap: Yapı kayıt belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar yatırılması gerekmektedir.
11-) Hangi yapılar İmar Barışından faydalanamayacak?
Cevap: Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar, Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinde belirtilen istisnai alanlarda bulunan yapılar
12-) Kanunun uygulanmayacağı İstanbul tarihi yarımada içindeki yerler nerelerdir?
Cevap: Linkte yer alan fotoğrafta kırmızı ile gösterilen alanda Yapı Kayıt Belgesi verilmeyecektir.
http://webdosya.csb.gov.tr/db/imarbarisi/icerikler/tar-h-yarimada-20180601150242.pdf
13-) Hazine taşınmazı üzerine yapılmış olan yapılar İmar Barışından faydalanabilecek mi?
Cevap: Hazine taşınmazının sosyal donatı için tahsisli olması hali hariç olmak üzere bu yapılar da İmar Barışından faydalanabilecek.
14-) Yapı Kayıt Belgesi ne zamana kadar geçerlidir?
Cevap: Yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Emlak El Kitabı etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
Emlak El Kitabı etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
10 Ağustos 2018 Cuma
1 Ağustos 2018 Çarşamba
Veraset ve intikal işlemlerinde yapılması gerekenler
Bu işlemlerin kısaca işleyişi aşağıdaki gibi sıralanabilir.
1) Ölen kişiye ait veraset ilanının mahkemeye müracaatla alınması.
(Ölen kişinin varislerini gösterir belge)
2) Ölen kişiye ait gayrimenkulün ilgili belediyesine emlak vergi beyannamesinin iştirak halinde beyanının verilmesi. (Varisler adına beyana dönüştürülmesi)
3) Ölenin Mahalle muhtarından mirasçılarını gösteren ölüm ilmuhaberi alınması.
4) Ölenin banka hesaplarına ait, ölüm tarihi itibariyle hesap bakiyelerini gösteren yazının alınması.
5) Tapu, otomobil ruhsatı, telefon v.s gibi gayrimenkul ve menkullerin ruhsat ve belgelerin fotokopilerin hazırlanması.
6) Ticari faaliyeti varsa, Ticari faaliyetini gösteren belgelerin hazırlanması.
7) Kayıtlı borçları varsa belirlenerek veraset vergi beyannamesine yazılması.
Yukarıda sıraladığım hazırlanması gereken belgeler ile Veraset Beyannamesi düzenlenerek Vefatın olduğu ilçeye bağlı Veraset Vergi Dairesine Veraset ve İntikal Vergi beyannamesi verilir. Süresi ise Vefatın gerçekleştiği tarihten itibaren 4 aydır. Beyanname verilerek ilgili harçları ödenir ve gayrimenkul ve menkullere ait veraset vergisi borcunun bulunmadığına dair yazıları alınır.
Varisler, veraset ilamı aslı, emlak vergi dairesinden alınacak emlak vergisi beyanı örneği ve Veraset Vergi dairesinden aldıkları borç olmadığına dair ilişik yazıları ile Gayrimenkulün bulunduğu Tapu sicil müdürlüğüne giderek intikal işlemi müracaatı yapacaklardır. İntikal işlemi harca tabi değildir, sadece döner sermaye ödenir.
İntikal yapıldıktan sonra alınacak tapuya göre her varis ayrı ayrı emlak vergisi beyannamesi düzenleyerek ilgili belediyesine vermek zorundadır.
Varislerin, vefat edene ait bir gayrimenkulü yukarıda kısaca açıkladığımız hazırlıkları ve intikalini yapmadan satışını yapması mümkün değildir.
1) Ölen kişiye ait veraset ilanının mahkemeye müracaatla alınması.
(Ölen kişinin varislerini gösterir belge)
2) Ölen kişiye ait gayrimenkulün ilgili belediyesine emlak vergi beyannamesinin iştirak halinde beyanının verilmesi. (Varisler adına beyana dönüştürülmesi)
3) Ölenin Mahalle muhtarından mirasçılarını gösteren ölüm ilmuhaberi alınması.
4) Ölenin banka hesaplarına ait, ölüm tarihi itibariyle hesap bakiyelerini gösteren yazının alınması.
5) Tapu, otomobil ruhsatı, telefon v.s gibi gayrimenkul ve menkullerin ruhsat ve belgelerin fotokopilerin hazırlanması.
6) Ticari faaliyeti varsa, Ticari faaliyetini gösteren belgelerin hazırlanması.
7) Kayıtlı borçları varsa belirlenerek veraset vergi beyannamesine yazılması.
Yukarıda sıraladığım hazırlanması gereken belgeler ile Veraset Beyannamesi düzenlenerek Vefatın olduğu ilçeye bağlı Veraset Vergi Dairesine Veraset ve İntikal Vergi beyannamesi verilir. Süresi ise Vefatın gerçekleştiği tarihten itibaren 4 aydır. Beyanname verilerek ilgili harçları ödenir ve gayrimenkul ve menkullere ait veraset vergisi borcunun bulunmadığına dair yazıları alınır.
Varisler, veraset ilamı aslı, emlak vergi dairesinden alınacak emlak vergisi beyanı örneği ve Veraset Vergi dairesinden aldıkları borç olmadığına dair ilişik yazıları ile Gayrimenkulün bulunduğu Tapu sicil müdürlüğüne giderek intikal işlemi müracaatı yapacaklardır. İntikal işlemi harca tabi değildir, sadece döner sermaye ödenir.
İntikal yapıldıktan sonra alınacak tapuya göre her varis ayrı ayrı emlak vergisi beyannamesi düzenleyerek ilgili belediyesine vermek zorundadır.
Varislerin, vefat edene ait bir gayrimenkulü yukarıda kısaca açıkladığımız hazırlıkları ve intikalini yapmadan satışını yapması mümkün değildir.
31 Temmuz 2018 Salı
Veraset ve intikal işlemleri nasıl yapılır?
Veraset tapu işlemleri vefat durumunda miras olarak kalan gayrimenkullerin mirasçılar arasında pay edilmesi ile yapılıyor. Veraset ilamında adı geçen mirasçılar hissedar olarak görünüyor ve bu kişiler adına tapu çıkarılabiliyor.
Veraset tapu işlemleri nasıl yapılır?
Miras yoluyla elde edilen emlak (tarla, arsa, konut, dükkan) intikal işlemleri sırasında nasıl bir yol takip edilmelidir? Bir kişinin ölmesi durumunda, ölen kişiye ait taşınmaz (ev, tarla, arsa, dükkan) kanuni mirasçıları kimse ona geçer. Mirasçılar iki şekilde olabilir. Bunlar; kişinin ölümüne bağlı olarak, kanundan doğan kanuni mirasçılık söz konusu olabileceği gibi mirasçılık sözleşmesine (vasiyetname) dayanan mirasçılar da söz konusu olabilmektedir.
Mirasçıların, kendilerine intikal eden emlakla ilgili olarak işlem yapabilmeleri için öncelikle mirasçı olduklarını kanıtlamaları gerekmektedir. Bunun için mümkün olan en kısa zamanda mahkemeye başvurarak veraset belgesi (mirasçılık belgesi) almaları gerekir. Veraset belgesi genel manada ölen kişinin mirasçılarının kim olduğunu ve miras hisselerini belirten bir belgedir. Veraset belgesi verasetin ya da diğer bir ifadeyle mirasın gerçekleşmesi için oldukça öneme sahip bir belgedir.
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ekleri, talep dilekçesi, mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdının doldurulması gibidir. Veraset Beyannamesinin 4 ay içinde verilmesi zorunluluğu bulunuyor.
Veraset ilamı belgesi, ölen bir kimsenin mirasçılarını ve onları gösteren mahkemelerce verilen bir belgedir. Veraset ilamı müracatının bir ay içinde yapılması gerekir. Veraset ilamı çıkarmak için gerekli belgeleri şöyle sıralayabiliriz;
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ekleri
1. Sulh Hukuk Mahkemesine yazılacak talep dilekçesi (EK.1)
2. Mirascılık Belgesi (herhangi bir nüfus müdürlüğünden alınır. Ölenin ölüm kağıdını götürün) (EK:2)
Bu iki evrak alınarak ilgili Sulh Hukuk Mahkemesine sunulur. (Bu işlem Varislerden bir tanesinin mahkemeye müraacat etmesi ile veya bir avukat kanalı ile olur.) Mahkeme gün verir ve günü geldiğinde bir sorun çıkmaz ve karar verilirse veraset ilamı mahkemenin yazı işlerinden alınır. 2011 yılından önce yalnızca Sulh Hukuk Mahkemelerinden alınabilen mirasçılık belgeleri (veraset ilamları), yargı hizmetlerini hızlandırmak amacıyla artık noterlerden de alınabiliyor. Veraset ilamının çıkarılabilmesi için tüm varislerin gelmesi gerekmez. Yalnızca bir variste noterden mirasçılık belgesini çıkartabilir.
Noter Veraset İlamı Ücreti 2016:Mirasçılık belgesi için başvuranların notere 111,14 TL harç ödemeleri gerekiyor.
3.Bundan sonra yapılacak iş; veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdını doldurmak olacaktır. (EK:3) (veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdını Maliye’den veya Veraset ve İntikal Vergi dairelerinden parasız alabilirsiniz) .
Ancak veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdını doldurmak için gayrimenkullere ilişkin gayrimenkullerin bulunduğu ilgili belediyenin Emlak servislerine gidilmelidir. Belediyeye gitmeden önce yanınıza Veraset İlamı, Mirascılık Belgesi, Nüfüs cüzdanı ve birer fotokopilerini almayı unutmayınız.
Ölen kişiden kalan gayrimenkullerin bağlı bulunduğu belediyeye gidiniz. İlçe ve Belde belediyelerinin emlak servisleri, veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdının arka yüzüne gayrimenkullere ait bilgileri doldurup ve altını mühürleyerek size verebilirler veya gayrimenkulleri gösterir bir belgeyi mühürleyip size verebilirler. (Belediyelerde değişik uyguluma olabilir) Ayrıca belediye emlak yetkilisi ölenin üzerindeki gayrimenkullere ait beyanı varislerden herhangi birinin üzerine yeni beyan olarak geçer, siz hangi varisin üzerine geçmesini istiyorsanız onun üzerine yapılır, fakat üzerine beyanı yapılacak varisin Nüfus kağıdı ve bir fotokopisi ile birlikte bulunması gerekir.
Belediye Emlak servisi veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdının önyüzüne tüm varislerin isimleri yazdıktan sonra arka yüzünü doldurmadan size verdiyse siz kağıdın arka yüzünü kendiniz doldurursunuz. (EK:3) Veraset beyanının arka yüzünde ölen kişiye ait taşınır malları varsa (Para, araç, senet, borç vb) ilgili beyan tablosunu da doldurmayı unutmayınız.
Daha sonra doldurmuş olduğunuz Veraset ve intikal vergisi beyannamesi, Tüm tapulara ilişkin tapuların aslı ve birer fotokopileri, Veraset İlamı aslı ve bir fotokopisi, Mirasçılık Belgesi aslı ve bir fotokopisini yanınıza alıp ölenin en son ikametinin kayıtlı olduğu Belediye sınırları içindeki Veraset ve İntikal Vergi Dairesine müracaat ediniz. İlgili görevli gerekli evrakları alıp size gün verir. Sonra gider aynı yerden belgenizi alırsınız. Veraset Beyannamesi 4 ay içinde verilmelidir.
Miras yoluyla intikal işlemleri ise gayrimenkulün ya da taşınmazın veraset belgesine (mirasçılık belgesi) göre mirasçılar adına tescilidir. Miras yoluyla intikal işlemi, hisseli mülkiyet şeklinde yapılacaksa, bütün mirasçıların bizzat ya da temsilcileri yoluyla (noterde düzenlenmiş vekaletnameler aracılığıyla) işleme katılmaları gerekmektedir. Mirasçılardan birinin ya da birkaçının eksik olması halinde ise, miras yoluyla intikal işlemi iştirak halinde mülkiyet olarak tescil edilir. Böyle bir durumda hissedarlar paylarından rahatlıkla ve serbestçe tasarruf etme hakkına sahip olamamaktadırlar. Mirasçılar birbirine paylarını devredebilirler ancak dışarıdan birine satış yapmaları mümkün değildir. Herhangi bir mirasçı da iştirak halinde intikal işlemi yaptırabilir ancak iştirak durumunu tek başına ortadan kaldıramaz.
Miras yoluyla intikal işleminin yanında söz konusu gayrimenkullerin, ölüm halinde miras yoluyla ya da bağışlama yoluyla el değiştirmesi durumunda verilmesi zorunlu olan harç ve vergiler konusu da şu şekilde belirtiliyor: Bir emlağın (ev, konut, dükkan, arsa, tarla) miras yoluyla ya da bağışlama yoluyla el değiştirmesi durumunda 3 farklı vergi ya da harç adı altında ödeme yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Bunlar ‘Veraset ve İntikal Vergisi’, ‘Emlak Vergisi’ ve diğeri de harç adı altında alınan ancak bir tanımı ve gerekçesi bulunmayan bir ödemedir. Bu ödemeleri aşamalı bir şekilde anlatacak olursak,
Veraset tapu işlemleri
1. Miras kalan ya da bağış nedeniyle edinilen gayrimenkul için, beyanname veriliyor ve ‘Veraset ve İntikal Vergisi’ ödeniyor.
2. Miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen gayrimenkulün yeni maliki, ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ veriyor ve izleyen yıldan itibaren her yıl ‘Emlak Vergisi’ ödeniyor.
3. Miras kalan ya da bağışlanan gayrimenkulün, ‘tapu işlemleri’ sırasında, ayrıca ‘tapu harcı’ da alınıyor. Buna göre;
a) Miras Olayında: Gayrimenkul mirasçılar adına tapuda tescil edilirken, binde 9 oranında ‘İntikal Harcı’ alınıyor. Böylece, miras yolu ile intikal eden gayrimenkul nedeniyle, yüzde 1-10 arasında ‘Veraset ve İntikal Vergisi’, binde 9 oranında da ‘İntikal Harcı’ alınmış oluyor.
b) Bağış Olayında: Gayrimenkulün bağışlandığı kişi, ‘Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi’ veriyor ve yüzde 10-30 arasında (ana, baba, eş ve çocuklara bağışta yüzde 5-15 arasında) ; Veraset ve İntikal Vergisi ödüyor. Ardından, bağışlanan gayrimenkulün tapu işlemleri sırasında, ayrıca binde 54 oranında ‘tapu harcı’ ödüyor.
Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi ne zaman verilmelidir?
1.Veraset Yolu ile İntikallerde;
Ölüm Türkiye’de vuku bulmuş ise
-Mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden dört ay içerisinde,
- Mükellefin yabancı bir memlekette bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden altı ay içinde,
Ölüm yabancı bir memlekette ise
-Mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden altı ay içinde,
-Mükellefler vefat edenin bulunduğu memlekette oldukları takdirde ölüm tarihini takip eden dört ay içerisinde,
-Mükellefler vefat edenin bulunduğu yerin dışında başka bir yabancı memlekette oldukları taktirde ölüm tarihini takip eden sekiz ay içerisinde, veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi verilmesi gerekir.
2-Hibe Yolu ile İntikallerde;
Hibe yoluyla mal intikal ettiğinde malların hukuken iktisap edildiği tarihi takip eden bir ay içerisinde Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi verilmesi gerekmektedir.
Veraset beyannamesi için gerekli belgeler
Veraset beyannamesi için gerekli belgeler, veraset ilamının aslı veya tasdikli örneği, belediyeye varisler tarafından verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmış örneği, vefat edenin oturduğu mahalle muhtarından alınan ilmühaber olarak isteniyor.
Veraset ve intikal vergisi istisna tutarı 2016
Veraset vergisi 170.086 TL'ye kadar olan miraslardan vergi alınmadığı için daha çok zengin vergisi olarak anılıyor. Miras kalan menkul ve gayrimenkul mallardan (borçlar düşüldükten sonra), evlatlıklar da dahil olmak üzere füruğ (altsoy yani bir kimsenin çocukları, onların çocukları, onların da çocukları) ve eşten her birine isabet eden miras hissesinin 2016 yılında 170.086 TL'si veraset ve intikal vergisinden müstesna olacaktır.
Ayrıca; İvazsız (karşılıksız) suretle meydana gelen intikallerde 3.918 TL'ye kadar olan miraslardan vergi alınmaz.
Veraset intikal vergisi beyannamesi
Ölen kişinin yakınlarına kalan mallar üzerinden mirasçıların mirasçılığı kabul etmesi halinde devlet tarafından alınan bir vergidir. Bu vergi için mirasçıların veraset intikal vergisi beyannamesi vermesi gerekiyor.
Veraset intikal vergisi beyannamesi veraset yoluyla kalan malların belediyeye bildirimi anlamına geliyor. Örneğin; vefat eden bir kimsenin kalan malları için yakınlarının (kalan mirası kabul etmeleri halinde) o malların toplam bedeli üzerinden devlete bir vergi ödemesi gerekiyor. Bu vergi de veraset ve intikal vergisi olarak isimlendiriliyor. Ancak bu vergiyi ödeyebilmek için gayrimenkullerin bağlı bulunduğu belediyeye bir veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermek sorumluluğu bulunuyor.Veraset intikal vergisi beyannamesinde veraset ilamında adı geçen varislerin adı soyadı ve imzasının olması zorunlu bir uygulamadır. Veraset intikal vergisi beyannamesi örneği aşağıdaki gibidir:
VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ BEYANNAMESİ
..................
V.D.KODU
1………………………………… İNTİKALİN ŞEKLİ(*)
Vergi Dairesi Müdürlüğüne
Veraset
İvazsız İntikaller
2…………………………………………İl-İlçe
3……………………………………………Olay Kayıt ve Hs. Def. Sıra No. (Vergi Dairesince Doldurulacaktır.)
Tablo 1: ÖLENİN VEYA İVAZSIZ İNTİKALDE BULUNANIN
1. Vergi Kimlik Numarası(**)
2. Soyadı / Unvanı
3. Adı
4. Baba Adı
5. Mesleği/Faaliyeti
6. Ölüm Yeri ve Tarihi
7. İvazsız İntikalin Meydana Geldiği Yer ve Tarih
8. İkametgah veya İşyeri Adresi
Mahalle:
Cadde/Sokak:
Kapı No:
Daire No:
İl/İlçe:
Posta Kodu:
Tablo 2: MÜKELLEFLERİN
Vergi Kimlik No(**)
Adı Soyadı / Unvanı
AkrabalıkDerecesi
Doğum Tarihi
İkametgah veya İşyeri Adresi /Telefon No.
İMZA
(*) İntikal hangi şekilde meydana gelmiş ise ilgili haneye (x) işareti konulacaktır.
(**) T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası yazılacaktır.
Sıradaki işlem, tapudan intikali gerçekleştirmektir.
Elimizdeki belgeleri bir kez daha kontrol edelim.
İhtiyaç duyacağımız belgeler;
* Veraset ilamının aslı
* Tapuya hitaben belediyeden alınan rayiç bedel yazısı
* Veraset intikal vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı
* Tapu fotokopisi veya tapu kaydı sureti
* Mirasçıların kimlik fotokopileridir.
Eğer iştirak halinde intikal yapılacak ise, mirasçılardan herhangi birinin veya bu iş için özel yetki içeren vekaletnamesi bulunan vekilin, bu belgelerle birlikte müracaatı yeterlidir.
Eğer müşterek mülkiyete geçilecekse, tüm mirasçıların birlikte müracaat etmesi ( en azından imza aşamasında tüm mirasçıların veya vekillerinin hazır bulunması) gerekmeketedir. Ne fark var diye sorulacak olursa; intikal iştirak halinde yapılırsa, iştirak halinde malikler, paylarını, sadece hissedarlardan birine satabilirler. Müşterek mülkiyette ise dilediği şahsa satıp devredebilirler. (Diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı saklıdır.
Eğer intikal iştirak halinde mülkiyet şeklinde yapılmışsa ve iştirak halinde maliklerden herhangi biri sonradan gayrimenkulün satışına yanaşmaz ise, diğer maliklerin, iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi davası ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu davası) açması gerekecektir. Bu tür davalar da uygulamada oldukça uzun sürmektedir.
Veraset tapu işlemleri nasıl yapılır?
Miras yoluyla elde edilen emlak (tarla, arsa, konut, dükkan) intikal işlemleri sırasında nasıl bir yol takip edilmelidir? Bir kişinin ölmesi durumunda, ölen kişiye ait taşınmaz (ev, tarla, arsa, dükkan) kanuni mirasçıları kimse ona geçer. Mirasçılar iki şekilde olabilir. Bunlar; kişinin ölümüne bağlı olarak, kanundan doğan kanuni mirasçılık söz konusu olabileceği gibi mirasçılık sözleşmesine (vasiyetname) dayanan mirasçılar da söz konusu olabilmektedir.
Mirasçıların, kendilerine intikal eden emlakla ilgili olarak işlem yapabilmeleri için öncelikle mirasçı olduklarını kanıtlamaları gerekmektedir. Bunun için mümkün olan en kısa zamanda mahkemeye başvurarak veraset belgesi (mirasçılık belgesi) almaları gerekir. Veraset belgesi genel manada ölen kişinin mirasçılarının kim olduğunu ve miras hisselerini belirten bir belgedir. Veraset belgesi verasetin ya da diğer bir ifadeyle mirasın gerçekleşmesi için oldukça öneme sahip bir belgedir.
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ekleri, talep dilekçesi, mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdının doldurulması gibidir. Veraset Beyannamesinin 4 ay içinde verilmesi zorunluluğu bulunuyor.
Veraset ilamı belgesi, ölen bir kimsenin mirasçılarını ve onları gösteren mahkemelerce verilen bir belgedir. Veraset ilamı müracatının bir ay içinde yapılması gerekir. Veraset ilamı çıkarmak için gerekli belgeleri şöyle sıralayabiliriz;
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ekleri
1. Sulh Hukuk Mahkemesine yazılacak talep dilekçesi (EK.1)
2. Mirascılık Belgesi (herhangi bir nüfus müdürlüğünden alınır. Ölenin ölüm kağıdını götürün) (EK:2)
Bu iki evrak alınarak ilgili Sulh Hukuk Mahkemesine sunulur. (Bu işlem Varislerden bir tanesinin mahkemeye müraacat etmesi ile veya bir avukat kanalı ile olur.) Mahkeme gün verir ve günü geldiğinde bir sorun çıkmaz ve karar verilirse veraset ilamı mahkemenin yazı işlerinden alınır. 2011 yılından önce yalnızca Sulh Hukuk Mahkemelerinden alınabilen mirasçılık belgeleri (veraset ilamları), yargı hizmetlerini hızlandırmak amacıyla artık noterlerden de alınabiliyor. Veraset ilamının çıkarılabilmesi için tüm varislerin gelmesi gerekmez. Yalnızca bir variste noterden mirasçılık belgesini çıkartabilir.
Noter Veraset İlamı Ücreti 2016:Mirasçılık belgesi için başvuranların notere 111,14 TL harç ödemeleri gerekiyor.
3.Bundan sonra yapılacak iş; veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdını doldurmak olacaktır. (EK:3) (veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdını Maliye’den veya Veraset ve İntikal Vergi dairelerinden parasız alabilirsiniz) .
Ancak veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdını doldurmak için gayrimenkullere ilişkin gayrimenkullerin bulunduğu ilgili belediyenin Emlak servislerine gidilmelidir. Belediyeye gitmeden önce yanınıza Veraset İlamı, Mirascılık Belgesi, Nüfüs cüzdanı ve birer fotokopilerini almayı unutmayınız.
Ölen kişiden kalan gayrimenkullerin bağlı bulunduğu belediyeye gidiniz. İlçe ve Belde belediyelerinin emlak servisleri, veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdının arka yüzüne gayrimenkullere ait bilgileri doldurup ve altını mühürleyerek size verebilirler veya gayrimenkulleri gösterir bir belgeyi mühürleyip size verebilirler. (Belediyelerde değişik uyguluma olabilir) Ayrıca belediye emlak yetkilisi ölenin üzerindeki gayrimenkullere ait beyanı varislerden herhangi birinin üzerine yeni beyan olarak geçer, siz hangi varisin üzerine geçmesini istiyorsanız onun üzerine yapılır, fakat üzerine beyanı yapılacak varisin Nüfus kağıdı ve bir fotokopisi ile birlikte bulunması gerekir.
Belediye Emlak servisi veraset ve intikal vergisi beyannamesi kağıdının önyüzüne tüm varislerin isimleri yazdıktan sonra arka yüzünü doldurmadan size verdiyse siz kağıdın arka yüzünü kendiniz doldurursunuz. (EK:3) Veraset beyanının arka yüzünde ölen kişiye ait taşınır malları varsa (Para, araç, senet, borç vb) ilgili beyan tablosunu da doldurmayı unutmayınız.
Daha sonra doldurmuş olduğunuz Veraset ve intikal vergisi beyannamesi, Tüm tapulara ilişkin tapuların aslı ve birer fotokopileri, Veraset İlamı aslı ve bir fotokopisi, Mirasçılık Belgesi aslı ve bir fotokopisini yanınıza alıp ölenin en son ikametinin kayıtlı olduğu Belediye sınırları içindeki Veraset ve İntikal Vergi Dairesine müracaat ediniz. İlgili görevli gerekli evrakları alıp size gün verir. Sonra gider aynı yerden belgenizi alırsınız. Veraset Beyannamesi 4 ay içinde verilmelidir.
Miras yoluyla intikal işlemleri ise gayrimenkulün ya da taşınmazın veraset belgesine (mirasçılık belgesi) göre mirasçılar adına tescilidir. Miras yoluyla intikal işlemi, hisseli mülkiyet şeklinde yapılacaksa, bütün mirasçıların bizzat ya da temsilcileri yoluyla (noterde düzenlenmiş vekaletnameler aracılığıyla) işleme katılmaları gerekmektedir. Mirasçılardan birinin ya da birkaçının eksik olması halinde ise, miras yoluyla intikal işlemi iştirak halinde mülkiyet olarak tescil edilir. Böyle bir durumda hissedarlar paylarından rahatlıkla ve serbestçe tasarruf etme hakkına sahip olamamaktadırlar. Mirasçılar birbirine paylarını devredebilirler ancak dışarıdan birine satış yapmaları mümkün değildir. Herhangi bir mirasçı da iştirak halinde intikal işlemi yaptırabilir ancak iştirak durumunu tek başına ortadan kaldıramaz.
Miras yoluyla intikal işleminin yanında söz konusu gayrimenkullerin, ölüm halinde miras yoluyla ya da bağışlama yoluyla el değiştirmesi durumunda verilmesi zorunlu olan harç ve vergiler konusu da şu şekilde belirtiliyor: Bir emlağın (ev, konut, dükkan, arsa, tarla) miras yoluyla ya da bağışlama yoluyla el değiştirmesi durumunda 3 farklı vergi ya da harç adı altında ödeme yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Bunlar ‘Veraset ve İntikal Vergisi’, ‘Emlak Vergisi’ ve diğeri de harç adı altında alınan ancak bir tanımı ve gerekçesi bulunmayan bir ödemedir. Bu ödemeleri aşamalı bir şekilde anlatacak olursak,
Veraset tapu işlemleri
1. Miras kalan ya da bağış nedeniyle edinilen gayrimenkul için, beyanname veriliyor ve ‘Veraset ve İntikal Vergisi’ ödeniyor.
2. Miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen gayrimenkulün yeni maliki, ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ veriyor ve izleyen yıldan itibaren her yıl ‘Emlak Vergisi’ ödeniyor.
3. Miras kalan ya da bağışlanan gayrimenkulün, ‘tapu işlemleri’ sırasında, ayrıca ‘tapu harcı’ da alınıyor. Buna göre;
a) Miras Olayında: Gayrimenkul mirasçılar adına tapuda tescil edilirken, binde 9 oranında ‘İntikal Harcı’ alınıyor. Böylece, miras yolu ile intikal eden gayrimenkul nedeniyle, yüzde 1-10 arasında ‘Veraset ve İntikal Vergisi’, binde 9 oranında da ‘İntikal Harcı’ alınmış oluyor.
b) Bağış Olayında: Gayrimenkulün bağışlandığı kişi, ‘Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi’ veriyor ve yüzde 10-30 arasında (ana, baba, eş ve çocuklara bağışta yüzde 5-15 arasında) ; Veraset ve İntikal Vergisi ödüyor. Ardından, bağışlanan gayrimenkulün tapu işlemleri sırasında, ayrıca binde 54 oranında ‘tapu harcı’ ödüyor.
Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi ne zaman verilmelidir?
1.Veraset Yolu ile İntikallerde;
Ölüm Türkiye’de vuku bulmuş ise
-Mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden dört ay içerisinde,
- Mükellefin yabancı bir memlekette bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden altı ay içinde,
Ölüm yabancı bir memlekette ise
-Mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden altı ay içinde,
-Mükellefler vefat edenin bulunduğu memlekette oldukları takdirde ölüm tarihini takip eden dört ay içerisinde,
-Mükellefler vefat edenin bulunduğu yerin dışında başka bir yabancı memlekette oldukları taktirde ölüm tarihini takip eden sekiz ay içerisinde, veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi verilmesi gerekir.
2-Hibe Yolu ile İntikallerde;
Hibe yoluyla mal intikal ettiğinde malların hukuken iktisap edildiği tarihi takip eden bir ay içerisinde Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi verilmesi gerekmektedir.
Veraset beyannamesi için gerekli belgeler
Veraset beyannamesi için gerekli belgeler, veraset ilamının aslı veya tasdikli örneği, belediyeye varisler tarafından verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmış örneği, vefat edenin oturduğu mahalle muhtarından alınan ilmühaber olarak isteniyor.
Veraset ve intikal vergisi istisna tutarı 2016
Veraset vergisi 170.086 TL'ye kadar olan miraslardan vergi alınmadığı için daha çok zengin vergisi olarak anılıyor. Miras kalan menkul ve gayrimenkul mallardan (borçlar düşüldükten sonra), evlatlıklar da dahil olmak üzere füruğ (altsoy yani bir kimsenin çocukları, onların çocukları, onların da çocukları) ve eşten her birine isabet eden miras hissesinin 2016 yılında 170.086 TL'si veraset ve intikal vergisinden müstesna olacaktır.
Ayrıca; İvazsız (karşılıksız) suretle meydana gelen intikallerde 3.918 TL'ye kadar olan miraslardan vergi alınmaz.
Veraset intikal vergisi beyannamesi
Ölen kişinin yakınlarına kalan mallar üzerinden mirasçıların mirasçılığı kabul etmesi halinde devlet tarafından alınan bir vergidir. Bu vergi için mirasçıların veraset intikal vergisi beyannamesi vermesi gerekiyor.
Veraset intikal vergisi beyannamesi veraset yoluyla kalan malların belediyeye bildirimi anlamına geliyor. Örneğin; vefat eden bir kimsenin kalan malları için yakınlarının (kalan mirası kabul etmeleri halinde) o malların toplam bedeli üzerinden devlete bir vergi ödemesi gerekiyor. Bu vergi de veraset ve intikal vergisi olarak isimlendiriliyor. Ancak bu vergiyi ödeyebilmek için gayrimenkullerin bağlı bulunduğu belediyeye bir veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermek sorumluluğu bulunuyor.Veraset intikal vergisi beyannamesinde veraset ilamında adı geçen varislerin adı soyadı ve imzasının olması zorunlu bir uygulamadır. Veraset intikal vergisi beyannamesi örneği aşağıdaki gibidir:
VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ BEYANNAMESİ
..................
V.D.KODU
1………………………………… İNTİKALİN ŞEKLİ(*)
Vergi Dairesi Müdürlüğüne
Veraset
İvazsız İntikaller
2…………………………………………İl-İlçe
3……………………………………………Olay Kayıt ve Hs. Def. Sıra No. (Vergi Dairesince Doldurulacaktır.)
Tablo 1: ÖLENİN VEYA İVAZSIZ İNTİKALDE BULUNANIN
1. Vergi Kimlik Numarası(**)
2. Soyadı / Unvanı
3. Adı
4. Baba Adı
5. Mesleği/Faaliyeti
6. Ölüm Yeri ve Tarihi
7. İvazsız İntikalin Meydana Geldiği Yer ve Tarih
8. İkametgah veya İşyeri Adresi
Mahalle:
Cadde/Sokak:
Kapı No:
Daire No:
İl/İlçe:
Posta Kodu:
Tablo 2: MÜKELLEFLERİN
Vergi Kimlik No(**)
Adı Soyadı / Unvanı
AkrabalıkDerecesi
Doğum Tarihi
İkametgah veya İşyeri Adresi /Telefon No.
İMZA
(*) İntikal hangi şekilde meydana gelmiş ise ilgili haneye (x) işareti konulacaktır.
(**) T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası yazılacaktır.
Sıradaki işlem, tapudan intikali gerçekleştirmektir.
Elimizdeki belgeleri bir kez daha kontrol edelim.
İhtiyaç duyacağımız belgeler;
* Veraset ilamının aslı
* Tapuya hitaben belediyeden alınan rayiç bedel yazısı
* Veraset intikal vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı
* Tapu fotokopisi veya tapu kaydı sureti
* Mirasçıların kimlik fotokopileridir.
Eğer iştirak halinde intikal yapılacak ise, mirasçılardan herhangi birinin veya bu iş için özel yetki içeren vekaletnamesi bulunan vekilin, bu belgelerle birlikte müracaatı yeterlidir.
Eğer müşterek mülkiyete geçilecekse, tüm mirasçıların birlikte müracaat etmesi ( en azından imza aşamasında tüm mirasçıların veya vekillerinin hazır bulunması) gerekmeketedir. Ne fark var diye sorulacak olursa; intikal iştirak halinde yapılırsa, iştirak halinde malikler, paylarını, sadece hissedarlardan birine satabilirler. Müşterek mülkiyette ise dilediği şahsa satıp devredebilirler. (Diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı saklıdır.
Eğer intikal iştirak halinde mülkiyet şeklinde yapılmışsa ve iştirak halinde maliklerden herhangi biri sonradan gayrimenkulün satışına yanaşmaz ise, diğer maliklerin, iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi davası ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu davası) açması gerekecektir. Bu tür davalar da uygulamada oldukça uzun sürmektedir.
İntikalle birlikte gayrimenkulün 3. bir şahsa satışının aynı anda yapılması da mümkündür. Ya da iştirak halinde maliklerden biri, hissesini, yine iştirak halinde maliklerden bir diğerine, intikalle birlikte satıp devredebilir.
1 Mart 2018 Perşembe
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm ne anlama geliyor. Kentsel dönüşüm, kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp, yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle kentsel dönüşüm bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi anlamına geliyor.
Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde, “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının, gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek, olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM İLE İLGİLİ MAVZUAT5393 sayılı BELEDİYE KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere, durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.” hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, İmar ve İskan Bakanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7/e maddesinde ise “Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi adı altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY ANKARA GİRİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre, ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/2006-5481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki imar plânı kapsamında kalsalar dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde, “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının, gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek, olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM İLE İLGİLİ MAVZUAT5393 sayılı BELEDİYE KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere, durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.” hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, İmar ve İskan Bakanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7/e maddesinde ise “Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi adı altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY ANKARA GİRİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre, ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/2006-5481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki imar plânı kapsamında kalsalar dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
Gecekondu Nedir ?
İmar ve yapı kanunlarına aykırı olarak başkalarına veya kamuya ait arazi veya arsalar üzerinde toprak sahibinin bilgisi ve rızası olmaksızın acele yapılmış konut, kondu.
Ekonomik Nedir ?
Ekonomi, üretim, ticaret, dağıtım ve tüketim, ithalat ve ihracattan oluşan insan aktivitesidir. İnsanın ihtiyaçlarını karşılamada yapılan her türlü faaliyeti içerir.
MAKS NEDİR?
Mekansal Adres Kayıt Sistemi Projesi (MAKS), Genel Müdürlüğümüzce yürütülen Adres Kayıt Sisteminde (AKS) metinsel nitelikte tutulan adres bilgilerinin coğrafi koordinatlarla birleştirilmesi ve oluşturulan altyapının diğer sistemlere entegreedilebilmesi için kurulmuş bir sistemdir.
Mekansal Adres Kayıt Sistemi Projesi, Devlet Planlama Teşkilatınca yayımlanan "Bilgi Toplumu Stratejisi 2006-2010 Eylem Planında Vatandaş Odaklı Hizmet Dönüşümü" bileşeni altında 50 no'lu eylem olarak yer alan ve yürütme sorumluluğu Genel Müdürlüğümüze verilen "Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi" ile birleştirilmiş ve söz konusu Proje 13/01/2011 tarihli ve 27462 Mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2011 yılı Yatırım Programında "Mekansal Adres Kayır Sistemi Oluşturulması ve Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi (MAKS)" olarak yer almıştır.
PROJENİN DURUMU
Proje 24 Haziran 2011 tarihinde hizmet alımı ihalesi ile başlanmış olup 2012 yılında tamamlanmıştır. 2014 yılında ihale edilen Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Pilot Uygulama Projesi'nin tamamlanmasıyla birlikte 144 yetkili idare (belediyeler, özel idareler, organize sanayi bölge müdürlükleri ve serbest bölgeler) Mekansal Adres Kayıt Sisteminden faydalanmaktadır.
Sistemin ülke genelinde yaygınlaştırılması amacıyla Genel Müdürlüğümüz ile ASELSAN A.Ş. arasında "Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Projesi" işine ilişkin 31.12.2015 tarihinde sözleşme imzalanmıştır. Projenin 31.12.2018 tarihinde tamamlanması öngörülmektedir.
Mekansal Adres Kayıt Sistemi>>>>>
Mekansal Adres Kayıt Sistemi Projesi, Devlet Planlama Teşkilatınca yayımlanan "Bilgi Toplumu Stratejisi 2006-2010 Eylem Planında Vatandaş Odaklı Hizmet Dönüşümü" bileşeni altında 50 no'lu eylem olarak yer alan ve yürütme sorumluluğu Genel Müdürlüğümüze verilen "Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi" ile birleştirilmiş ve söz konusu Proje 13/01/2011 tarihli ve 27462 Mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2011 yılı Yatırım Programında "Mekansal Adres Kayır Sistemi Oluşturulması ve Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi (MAKS)" olarak yer almıştır.
PROJENİN DURUMU
Proje 24 Haziran 2011 tarihinde hizmet alımı ihalesi ile başlanmış olup 2012 yılında tamamlanmıştır. 2014 yılında ihale edilen Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Pilot Uygulama Projesi'nin tamamlanmasıyla birlikte 144 yetkili idare (belediyeler, özel idareler, organize sanayi bölge müdürlükleri ve serbest bölgeler) Mekansal Adres Kayıt Sisteminden faydalanmaktadır.
Sistemin ülke genelinde yaygınlaştırılması amacıyla Genel Müdürlüğümüz ile ASELSAN A.Ş. arasında "Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Projesi" işine ilişkin 31.12.2015 tarihinde sözleşme imzalanmıştır. Projenin 31.12.2018 tarihinde tamamlanması öngörülmektedir.
Mekansal Adres Kayıt Sistemi>>>>>
Coğrafi Koordinat Sistemi Nedir?
Navigasyon uygulamaları, rota oluşturmak derken yön tayininin temelinde yer alan coğrafi koordinat sistemine de değinmek gerekli. Bulunduğumuz uzayda herhangi bir nokta x, y, z (Global Astronomik Dik Koordinat Sistemi veya Kartezyen Koordinat Sistemi) veya r, θ, φ (Küresel Koordinat Sistemi veya Kutupsal Koordinat Sistemi) ile gösterilmektedir. Bir noktanın koordinat değerleri bu sistemlerden herhangi birinde verilmişse, aynı noktanın diğer sistemdeki değerlere kolaylıkla dönüştürülebilir. Dünya üzerindeki bir yeri kutup açısı/enlem ve boylam açısının bilinmesiyle topografik bir nokta olarak tanımlayabiliriz. Küresel Koordinat Sistemi’ndeki üç bileşenden ikisi kullanılarak belirtilen Coğrafi Koordinat Sistemi (Yer’in Grid Sistemi) içerisinde unutmamak gereken dünyanın bir küre değil de (jeodezi) bağlamında yaklaşık olarak bir elipsoit ya da kutupları basık sferoit şeklinde olmasıdır. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde yüzey üzerinde her noktada yarıçap aynı olduğundan enlem ve boylam bilgisi ile bir nokta kolaylıkla belirlenebilir.
r: Başlangıçtan olan uzaklık. Yarıçap.
θ: Kutup açısı. Enlem (Lat./Latitude). z-ekseni ve çap arasındaki açıdır. Polar açı olarak da anlandırılmaktadır.
φ: Boylam açısı. Boylam (Lon./Longitude). x-ekseni ile çapın xy- düzlemine izdüşümü arasındaki açıdır. Azimütal açı olarak da adlandırılmaktadır.
Koordinat Sistemleri Nelerdir?
Temel tanımlamalardan önce, sanırım sıklıkla kullanılmakta olan koordinat sistemlerine de kısaca değinmek gerekiyor. Koordinat Sistemleri, bir noktanın üzerindeki yerinin enlemler ve boylamlar kullanılarak veya bu eksenlere uzaklığının metre cinsinden ifade edilmesi olarak tanımlanabilir. 4 çeşit koordinat sistemi bulunmaktadır. Bunlar;
* Coğrafi Koordinat Sistemleri
* Dik Koordinat Sistemi
* Kutupsal Koordinat Sistemleri
* Uzaysal Koordinat Sistemleri
Coğrafi Koordinat Sistemi
İlk izlerine Babilliler döneminde rastlanan, Batlamyus’un bir tam çemberin 360 derece (360°) olduğunun belirtilmesiyle daha da geliştirilmiş olan, sanayi devrimiyle birlikte ortaya çıkan askeri ve ticari denizcilik gereksinimleriyle bir standart haline gelen sistem özellikle 1980 sonrası ihtiyaç duyulan bir çok standardın da temelini oluşturmuştur. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde bahsi geçecek olan enlem, boylam, paralel ve meridyenlere de kısaca değinmek gerekirse;
r: Başlangıçtan olan uzaklık. Yarıçap.
θ: Kutup açısı. Enlem (Lat./Latitude). z-ekseni ve çap arasındaki açıdır. Polar açı olarak da anlandırılmaktadır.
φ: Boylam açısı. Boylam (Lon./Longitude). x-ekseni ile çapın xy- düzlemine izdüşümü arasındaki açıdır. Azimütal açı olarak da adlandırılmaktadır.
Temel tanımlamalardan önce, sanırım sıklıkla kullanılmakta olan koordinat sistemlerine de kısaca değinmek gerekiyor. Koordinat Sistemleri, bir noktanın üzerindeki yerinin enlemler ve boylamlar kullanılarak veya bu eksenlere uzaklığının metre cinsinden ifade edilmesi olarak tanımlanabilir. 4 çeşit koordinat sistemi bulunmaktadır. Bunlar;
* Coğrafi Koordinat Sistemleri
* Dik Koordinat Sistemi
* Kutupsal Koordinat Sistemleri
* Uzaysal Koordinat Sistemleri
Coğrafi Koordinat Sistemi
İlk izlerine Babilliler döneminde rastlanan, Batlamyus’un bir tam çemberin 360 derece (360°) olduğunun belirtilmesiyle daha da geliştirilmiş olan, sanayi devrimiyle birlikte ortaya çıkan askeri ve ticari denizcilik gereksinimleriyle bir standart haline gelen sistem özellikle 1980 sonrası ihtiyaç duyulan bir çok standardın da temelini oluşturmuştur. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde bahsi geçecek olan enlem, boylam, paralel ve meridyenlere de kısaca değinmek gerekirse;
Alım Satım Komisyon Protokolu
ALIM SATIM VE KOMİSYON PROTOKOLU
Lütfen aşağıdaki bölümleri eksiksiz doldurunuz.
|
Protokol No :...............................
Acente Kodu :........................................
İli :...............................
Mevkii :........................................
İiçesi :.............................
Ada :........................................
Mah/Sokağı :..............................
Pafta :........................................
Apartman Adı :...............................
Parsel No :........................................
Kapı No :...............................
Kat No :........................................
Müşteri ...............................................................................ile emlak sahibi.........................................Yukarıda bahsi geçen emlak satışı hususunda aşağıdaki şartlarda anlaşmayı kabul ve taahhüt ederler.
1- Satıcı sahibi bulunduğu bu emlakın satışını.....................TL/EUR/USD
Yazı ile ...............................................olarak kabul ve taahhüt etmiştir.
2- Satış bedeline mahsuben alıcıda...........................................TL/EUR/USD
Yazı ile................................................olarak kabul ve taahhüt etmiştir.
3- Satışın ..........................TL/EUR/USD.Yazı ile(yazı ile)............................
Peşinen geri kalan da....................................... ( ‘’ ).
......................................................................... ( ‘’ )
......................................................................... ( ‘’ )
......................................................................... ( ‘’ )
taksitler halinde ödenecektir.
4- Bu protokol imzalandıktan sonra borçlar kanununun 156/2. Maddesine göre taraflardan alıcı emlakı almaktan vazgeçtiği taktirde verdiği kaporayı geri alamayacaktır. Satıcı emlak'ı satmaktan vazgeçerse kapora miktarı kadar tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
5- Alıcı ve satıcı kendilerine bu anlaşmayı sağlayan............................... ........................................ye anlaşmanın imzası anından itibaren her biri gerçek satış bedeli üzerinden %3 ‘er komisyon ödemeyi, kabul, taahhüt ve beyan ederler. Taraflar komisyon ücretinin fazlalığından bahisle kendisi hakkında talep ve müracat haklarından kabili Rücu olmamak kayıt ve şartıyla anlaşmayı kabul etmişlerdir. Satıştan vazgeçen taraf iki tarafın komisyonunu ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
6- Anlaşmazlık halinde haksız olan taraf bu anlaşmada yazılı talimatlarla birlikte ayrıca diğer tarafın mağruz kalacağı her nevi zarar, ziyan, mahkeme, ve icra masrafları ve ücreti vekaleti de ödemekle yükümlüdür.
7- Bu protokolü uygulamasından doğacak her türlü uyuşmazlığın giderilmesinde İzmir Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
ALICI SATICI
ADI SOYADI : ADI SOYADI:
ADRESİ : ADRESİ :
TEL : TEL :
......./....../......
|
Temelden Zirveye Emlakçılık Bilgileri
Temel emlakçılık bilgileri, emlak sektöründe doğru yöntemleri geliştirmek ve uygulamak açısından önem arz etmektedir. Bu bölümde, emlak işlemlerini etkin ve verimli yönetebilmek için ihtiyaç duyulan temel emlak bilgilerine yer verilmektedir.
EMLAK NEDİR ?
Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.
Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlak tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır.
Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.
Emlak Yöneticiliği
Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.
Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.
Emlak Finansmanı
Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.
Emlak Değerleme
Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.
Emlak Pazarlaması
Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.
Emlak Aracıları
Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.
Arazi ve Mülkiyet
Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.
Emlak Ürünlerinin Özellikleri
Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır.
Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir.
Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
EMLAK NEDİR ?
Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.
Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlak tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır.
Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.
Emlak Yöneticiliği
Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.
Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.
Emlak Finansmanı
Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.
Emlak Değerleme
Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.
Emlak Pazarlaması
Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.
Emlak Aracıları
Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.
Arazi ve Mülkiyet
Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.
Emlak Ürünlerinin Özellikleri
Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır.
Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir.
Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Emlak Sektörünü Etkileyen Unsurlar
Emlak sektöründe çeşitli değer kavramları yer almaktadır. Bunlar emlak ürünlerine olan talebi ve sektörel gelişmeleri değerlendirmek açısından önemlidir. Bu bölümde, emlak sektöründe değer kavram ve uygulamaları üzerinde durulacaktır.
Piyasa Değeri
Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır.
Bu bağlamda Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:
• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları
• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi
• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması
• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir.
Kullanım Değeri
Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir.
Yatırım Değeri
Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir.
İşletme Değeri
Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.
Vergi Değeri
Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Piyasa Değeri
Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır.
Bu bağlamda Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:
• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları
• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi
• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması
• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir.
Kullanım Değeri
Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir.
Yatırım Değeri
Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir.
İşletme Değeri
Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.
Vergi Değeri
Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Emlak ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler
Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir.
Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür.
Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.
Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.
Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir.
Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.
İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir.
Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir.
Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.
Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür.
Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.
Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.
Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir.
Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.
İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir.
Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir.
Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.
Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)