İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin esaslar belirlenerek Resmi Gazete’de yayınlandı. Yayınlanan tebliğe göre Yapı Kayıt Belgesi, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilecek. Belge için başvurular 31 Ekim 2018’e kadar yapılacak ve belge bedeli 31 Aralık2018’e kadar ödenecek.
Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi için devlet kurumlarından yapılan açıklamaya göre, e-Devlet üzerinden girişini yapan vatandaşa 24 saat içerisinde vermiş olduğu iletişim bilgilerine bir dönüş yapılacak ve SMS adresine ‘Evet bilginizi aldık, parayı yatırabilirsiniz.’ diye bir haber gelecek. Para yatırdıktan sonra kendisine 24 saat içerisinde Yapı Kayıt Belgesi aynı yerden verilmiş olacak. dedi.
e-Devlet üzerinden başvuru ile başlatılacak olan sürecin Çevre Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından yürütüleceğini hatırlatarak açıklamasının devamında İmar Barışı kapsamında uygulanacak Yapı Kayıt Belgesi başvurularında uyulacak esaslara ilişkin olarak aşağıdaki bilgilere dikkatle uyulması gerektiğini ifade ederek şu ifadelere yer verdi:
YAPI KAYIT BELGESİ BAŞVURULARI 8 HAZİRAN CUMA GÜNÜ BAŞLADI
• Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.
• Yapı Kayıt Belgesi müracaatlarının 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
• Yapı Kayıt Belgesi başvuruları E- Devlet üzerinden ücretsiz olarak yapılabilecektir.
• Her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.
• Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın 29/07/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda 3, ticari kullanımlarda 5 oranındadır.
• Yapı malikleri yapı kayıt belgesi bedeline eşit olarak katılmak zorundadır.
• Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanamaz.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
• Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.
• Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir.
• Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.
• Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında 26/09/2004 tarih ve 5237 sayılı TCK’nın 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
• Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
E-DEVLET KAPISI ÜZERİNDEN YAPILACAK MÜRACAATTA GEREKEN BİLGİLER
1) E-devlet şifresi.
2) Geçerli bir cep telefonu numarası.
3) Geçerli bir e-posta adresi.
4) Beyan edilecek yapının adresi.
5) Tapusu varsa ada ve parsel bilgileri.
6) Toplam inşaat alanı; konutların ve işyerlerinin ayrı ayrı toplam alanları (m2).
7) Yapıdaki konut ve işyeri sayısı.
8) Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m2) (İlgili belediyesinden alınabilecektir.)
9) Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m2).
10) Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek.)
11) İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi.
12) Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. (Fotoğrafların dosya formatı .jpg, .jpeg veya .png olmalıdır.)
İMAR BARIŞI İLE İLGİLİ SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLAR
1-) İmar Barışı hangi tarihten önceki yapıları kapsar?
Cevap: 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsar.
2-) İmar Barışı başvuruları nereye yapılır?
Cevap: Başvurular e-Devlet Kapısı üzerinden yapılacaktır.
3-) Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Cevap: İmar Barışı kapsamında değerlendirilmiş olan yapılar için oluşturulacak belgedir.
4-) İmar Barışı sürecinde ödenecek olan Yapı Kayıt Belgesi bedeli nasıl belirlenecektir?
Cevap: Arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden hesaplanan bedelin konutlarda 3’ü, ticarette 5’i olacak şekilde belirlenir.
5-) Yapı Kayıt Belgesi kalıcı İmar hakkı sağlar mı?
Cevap: Yapı Kayıt Belgesi İmar açısından ekstra bir hak sağlamaz, müktesep oluşturmaz. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
6-) İmar Barışından önce alınmış yıkım kararları ve idari para cezaları ne olacak?
Cevap: İmar Kanunu’na göre alınmış Yıkım kararları ve idari para cezaları varsa iptal edilecek.
7-) Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlatılabilecek mi?
Cevap: Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek.
8-) İmar Barışı kapsamında Kat mülkiyetine geçiş olacak mı?
Cevap: Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra isteyen malikler tapuya müracaat ederek ve yapı kayıt belgesi için ödenen bedel kadar ilave ödeme yaparak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebilecek.
9-) İmar Barışı için hangi tarihe kadar başvuru yapılabilecek?
Cevap: Müracaatlar 31/10/2018 tarihine kadar yapılabilecek
10-) Başvuru yapıldığı takdirde Yapı Kayıt Belgesi bedeli ne zamana kadar yatırılabilecek?
Cevap: Yapı kayıt belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar yatırılması gerekmektedir.
11-) Hangi yapılar İmar Barışından faydalanamayacak?
Cevap: Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar, Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinde belirtilen istisnai alanlarda bulunan yapılar
12-) Kanunun uygulanmayacağı İstanbul tarihi yarımada içindeki yerler nerelerdir?
Cevap: Linkte yer alan fotoğrafta kırmızı ile gösterilen alanda Yapı Kayıt Belgesi verilmeyecektir.
http://webdosya.csb.gov.tr/db/imarbarisi/icerikler/tar-h-yarimada-20180601150242.pdf
13-) Hazine taşınmazı üzerine yapılmış olan yapılar İmar Barışından faydalanabilecek mi?
Cevap: Hazine taşınmazının sosyal donatı için tahsisli olması hali hariç olmak üzere bu yapılar da İmar Barışından faydalanabilecek.
14-) Yapı Kayıt Belgesi ne zamana kadar geçerlidir?
Cevap: Yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
İmar Kanunu etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
İmar Kanunu etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
10 Ağustos 2018 Cuma
29 Mayıs 2017 Pazartesi
Lejant (Plan Notları)
Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3/11.maddesinde, nazım ve uygulama imar planı olarak iki aşamadan oluşan imar planlarının pafta, rapor ve notlardan oluşan belgeler olduğu hükme bağlanmıştır.
Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi, bu plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır.
Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi, bu plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır.
İmar Davalarında Zamanaşımı
İMAR PLANLARINA KARŞI DAVA AÇMA SÜRESİ
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun "dava açma süresi" başlıklı 7.maddesinde dava açma süresinin özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay’da ve idare mahkemelerinde altmış gün olduğu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı; yine aynı yasanın "üst makamlara başvurma" başlıklı 11.maddesinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, altmış gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı kurala bağlanmıştır.
Özel kanun olan 3194 sayılı İmar Kanununun, "Planların Hazırlanması Ve Yürürlüğe Konulması" başlıklı 8.maddesinin (b) bendinde ise, "imar planları; nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlar" kuralı yer almaktadır.
Anılan maddelerin birlikte değerlendirilmesinden, imar planlarına karşı,2577 sayılı Yasanın
11.maddesi kapsamında başvuru için, özel bir kanun olan 3194 sayılı Yasanın 8/b maddesi ile özel bir itiraz süresi getirildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11.maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden 60 günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihini izleyen günden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari dava açılabileceği sonucuna varılmaktadır.[1]
3194 sayılı İmar Kanununun planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasını düzenleyen 8.maddesinde, imar planlarının belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, bu planların onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edileceği, bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebileceği, belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisinin onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlayacağı hükmü getirilmiştir.[2]
Bu durumda davacının ilan süresi içerisinde yapmış olduğu itiraz üzerine son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek istek reddedilmiş sayıldığından, bu tarihi izleyen 60 günlük dava açma süresi geçirildikten sonra açılan davada süreaşımı bulunmaktadır. Bu nedenle idare mahkemesince davanın esasının incelenerek dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde isabet görülmemiştir.[3]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun dava açma süresini düzenleyen 7.maddesinin 4.fıkrasında "ilanı gereken düzenleyici işlemler de dava süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması ve bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz" hükmü yer almaktadır.[4]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 9.maddesinde çözümlenmesi idare mahkemelerinin görevine girdiği halde adli veya askeri yargı yerlerine açılmış bulunan davaların görev noktasından reddi halinde bu husustaki kararların ve bunlara karşı kanun yolları varsa süresi içinde olmak koşuluyla bu yollara başvurulması üzerine verilen kararların tebliğ tarihini izleyen günden itibaren otuz gün içinde görevli mahkemede dava açılabileceği kurala bağlanmıştır.
Değinilen yasa maddesinde, görevli olmayan adli yargı mercilerine açılan davaların görev noktasından reddi halinde görevli idari yargı merciine dava açılabilmesi için öngörülen 30 günlük sürenin başlangıcı adli yargı kararının tebliğ tarihi olarak belirtilmiş, bunun dışında ilgilinin görevsizlik kararını başka suretle öğrenmesi hususu maddede yer almamıştır.
Öte yandan Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 92.maddesinde "karar tahrir ve imza olunduktan sonra suretleri bir hafta içinde başkatip tarafından iki taraftan herbirine makbuz mukabilinde verilir" 393.maddesinde de "müddetler ilamın iki taraftan her birine verildiği tarihten başlar" hükmü yer almaktadır. [5]
Örneğin, 3.6.1998-3.7.1998 günleri arasında askıda kalan planlara karşı askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... günlü dilekçe ile itirazda bulunulduğu ve 60 günlük süre içinde itirazın reddedildiğinin ... gününde davacıya bildirilmesi üzerine, kaldığı yerden işlemeye başlayan 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... gününde davanın açılması halinde davada süre aşımı bulunmamaktadır.
İmar planlarına karşı dava açma sürelerine genel bir bakış yaptığımızda aşağıda belirtilen şekillerde iptal dacvası dava açılabilir.
Öncelikle askı süresi tamalanmadan imar planlarına karşı iptal davası açılması mümkün değildir.Çünkü, imar plarları, askı süresi tamamlanmadığı sürece henüz kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğine dönüşmemektedir.
Askıya çıkarılmayan imar planlarına dava açma süresi nasıl hesaplanacaktır. Kısaca özetlemek gerekirse, askıya çıkarılmayan imar planları kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğnide olmadığından bu planlara karşı iptal davası açılması da mümkün değildir. İmar planlarının askıya çıkarlamadan uygulamaya konulması halinde ise tek tek uygulama işlemlerine karı süresi içinde iptal davası açılması gerekir.
1- Askı süresi içinde imar planına itiraz edilir. Son ilan gününden itiaren cevap verilmezse istek (itiraz) ret deilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılır. Artık burada ikinci altmış gün içinde tekrar 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yeniden bir başvuru yapılması mümkün değildir.
Eğer bu itiraz son ilan gününden itibaren 60 gün içinde ret edilmiş ise bu tarihten itibaren (tebliğ tarihinden itibaren) 60 gün içinde dava acılır. Son ilan gününden itibaren 60 gün içinde itiraz ret edilmesine rağmen örneğin atı ay sonra tebliğ edilmişse altı aydansonraki altmıyş gün içinde açılacak dava süre aşımı nedeniyle ret edilecektir. Bu halde daha ilk 60 günün dolduğu tarihüten itibaren birinci kısma göre sanki istem reddedilmiyş gibi davanın açılması gerekir. Ya da ilk atmış gün içinde ret işlemi tesis edildiğine muttali olunmuş ise muttali olduktanszonraki altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
2- Askı süresinin bitim (son günü9 tarihinden itibare 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
3- İmar planına yukarıda belirtilen sürelerde dava açılmaması halinde imar planının uygulama işlemleri olan inşaat ruhsatı, imar durumu, parselasyon, terk, izaleyi şuyu, kamulaştırmagibi işlemlere süresi içinde dava açılırken dayanak olan imar planına (ve üst planlar dahi)karşı da iptal davası açılabilir.
4- İlk üç bentte sayılan hususların dışında imar planı yürrülükte iken imar planının değiştirilmesi yönünde yapılan başvurunun reddedilmesi halinde ret işlemi ile birlikte yürürlükteki imar planının iptali için açılan dava süresinde olmaktadır.
5- Bu sayılanların dışında imar planının yeni öğrendim düşüncesinden hareketle imar planına karşı açılan iptal davaları süre aşımı yoönünden ret edilmektedir.
İmar Uygulamalarına Karşı Açılacak Davalarda Dava Açma Süresi
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması (parselasyon) işlemine karşı, bu işlemin hazırlık aşaması sona erip belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile parselasyon plânlarının onanmasından sonra askı süresini izleyen tarihten itibaren yahut askı süresi içinde yapılan itirazın reddine ilişkin işlemin tebliğinden itibaren veyahut da öğrenme üzerine altmış gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, maliklerce iptal davası açılır. Ancak, çoğu kez parselasyon işlemleri ilgililere tebliğ edilmez. Yalnızca askıya çıkartılarak kesinleştirilir. Bu kesinleşme parselasyonu yapan idare tarafından uygulamaya geçilmesi bir baka deyişle tapu dairesine gönderme ve parselasyon plânına göre işlem yapabilmeye ilişkindir. Yoksa ilgililere tebliğ edilmeden ilgililer açısından kesinleşme olarak algılanamaz.
Parselasyon işlemleri subjektif işlemlerdir. Dolayısıyla bu işlemin ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Ancak, uygulamada bu tebliğ yapılmamakta sadece ilan ile yetinilmektedir.
İmar uygulamaları ilgililere tebliğ edilmediğinden, mülk sahiplerince aradan uzun bir zaman ya da yıl/yıllar geçtikten sonra bile, bu işlemi öğrenme üzerine imar uygulamasının iptali için dava açabilirler. Bu durum ise gerek uygulamayı yapan idare açısından gerekse dava konusu edilen parselin uygulama sonrası sahipleri açısından sıkıntı yaratabilir. Keşke, bu duruma bir çözüm bulunsa da, parselasyon işlemlerinin ilgililere tebliği sağlanabilse, yahut maliklerin dava hakkını da kısıtlamadan bu işleme karşı dava açma sürelerine sınırlama getirilerek, yeni bir süre düzenlemesi getirilmesi büyük önem taşımaktadır.
İmar uygulamalarına ilişkin ayrı kanunlarda süre düzenlemesi bulunmadığı için, bu konuda süre durumu 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesine göre belirlenmektedir. Öyleyse, imar uygulamalarına karşı dava açma süresi altmış gündür. Bu süre, parselasyon plânının askıya çıkartılarak ilan edildiği son günden itibaren başlar.
Eğer parselasyon plânı askı süresinde iken, buna karşı itiraz edilmiş ise, bu taktirde, itiraza karşı cevap verme süresi son ilan gününden sonra başlar. Bu halde ise dava açma süresi son ilan gününden itibaren altmış gün geçtikten sonra başlamaktadır.
1982 Anayasasının 125. maddesinde ve yine 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesinde, dava açma süresinin tebliğ tarihinden başlayacağı yönünde hüküm bulunmasına rağmen, uygulamada ise tebliğ ile amaçlanan öğrenmenin tespit edildiği tarihten itibaren dava açma süresi başlatılmaktadır. Eğer alınan duyum üzerine gerçekten imar uygulamasının yapılıp yapılmadığının öğrenilmek üzere sorulmasına ilişkin olarak idarelere başvuru yapılması halinde ise dava açma süresi idarelerin cevabının tebliğinden itibaren başlamaktadır.
İmar uygulamasıyla ilgili olarak 10. maddenin pek fazla uygulama imkanı bulunmamaktadır. Çünkü, idarelerin yargı kararıyla imar uygulaması yapılmasına zorlanamayacağından, anılan madde uyarınca idareden imar uygulaması yapılması istenilmesinin pratikte pek fazla yararı yoktur. Böyle bir başvuru ancak temenniden ibarettir.
İmar uygulamasını daha sonra öğrenen kişinin 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca değiştirilmesine yönelik başvuru yapılması halinde ise, buna olumlu cevap bulmak da her zaman mümkün değildir. Bu durum hem imar uygulamasını yapan yönetim açısından ve hem de bu uygulamayı tapuya kaydeden tapu idaresi açısından her zaman yerine getirilebilen bir talep değildir. Uygulamada, imar uygulamasını yapan yönetimlerce düzeltme yapılsa bile, bu düzeltme tapu idaresince yargı kararı olmadan tescil edilmemektedir. Tapu idaresinin bu yönde tesis edecekleri işlemlerine karşı idari yargıya başvurulması gerekir. Kaldı ki, imar uygulaması işleminin kesinleştirilmesinden çok sonra 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yapılan düzeltme başvurusu üzerine, idarece imar uygulaması işleminde düzeltme yapması ihtimali fazla değildir.
Kural olarak, 2577 sayılı Yasanın 12. maddesine göre idari işlemlerden dolayı zarar görülmesi halinde, bu işlemlere karşı iptal davası ve iptal davası üzerine tam yargı davası, iptal ve tam yargı davasının birlikte veya doğrudan doğruya tam yargı davası açılması mümkün ise de, imar uygulamalarına göre eksik yer verildiğini iddia eden tarafın öncelikle bu uygulamanın iptaline ilişkin olarak dava açmasında fayda vardır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun "dava açma süresi" başlıklı 7.maddesinde dava açma süresinin özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay’da ve idare mahkemelerinde altmış gün olduğu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı; yine aynı yasanın "üst makamlara başvurma" başlıklı 11.maddesinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, altmış gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı kurala bağlanmıştır.
Özel kanun olan 3194 sayılı İmar Kanununun, "Planların Hazırlanması Ve Yürürlüğe Konulması" başlıklı 8.maddesinin (b) bendinde ise, "imar planları; nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlar" kuralı yer almaktadır.
Anılan maddelerin birlikte değerlendirilmesinden, imar planlarına karşı,2577 sayılı Yasanın
11.maddesi kapsamında başvuru için, özel bir kanun olan 3194 sayılı Yasanın 8/b maddesi ile özel bir itiraz süresi getirildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11.maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden 60 günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihini izleyen günden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari dava açılabileceği sonucuna varılmaktadır.[1]
3194 sayılı İmar Kanununun planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasını düzenleyen 8.maddesinde, imar planlarının belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, bu planların onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edileceği, bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebileceği, belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisinin onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlayacağı hükmü getirilmiştir.[2]
Bu durumda davacının ilan süresi içerisinde yapmış olduğu itiraz üzerine son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek istek reddedilmiş sayıldığından, bu tarihi izleyen 60 günlük dava açma süresi geçirildikten sonra açılan davada süreaşımı bulunmaktadır. Bu nedenle idare mahkemesince davanın esasının incelenerek dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde isabet görülmemiştir.[3]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun dava açma süresini düzenleyen 7.maddesinin 4.fıkrasında "ilanı gereken düzenleyici işlemler de dava süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması ve bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz" hükmü yer almaktadır.[4]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 9.maddesinde çözümlenmesi idare mahkemelerinin görevine girdiği halde adli veya askeri yargı yerlerine açılmış bulunan davaların görev noktasından reddi halinde bu husustaki kararların ve bunlara karşı kanun yolları varsa süresi içinde olmak koşuluyla bu yollara başvurulması üzerine verilen kararların tebliğ tarihini izleyen günden itibaren otuz gün içinde görevli mahkemede dava açılabileceği kurala bağlanmıştır.
Değinilen yasa maddesinde, görevli olmayan adli yargı mercilerine açılan davaların görev noktasından reddi halinde görevli idari yargı merciine dava açılabilmesi için öngörülen 30 günlük sürenin başlangıcı adli yargı kararının tebliğ tarihi olarak belirtilmiş, bunun dışında ilgilinin görevsizlik kararını başka suretle öğrenmesi hususu maddede yer almamıştır.
Öte yandan Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 92.maddesinde "karar tahrir ve imza olunduktan sonra suretleri bir hafta içinde başkatip tarafından iki taraftan herbirine makbuz mukabilinde verilir" 393.maddesinde de "müddetler ilamın iki taraftan her birine verildiği tarihten başlar" hükmü yer almaktadır. [5]
Örneğin, 3.6.1998-3.7.1998 günleri arasında askıda kalan planlara karşı askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... günlü dilekçe ile itirazda bulunulduğu ve 60 günlük süre içinde itirazın reddedildiğinin ... gününde davacıya bildirilmesi üzerine, kaldığı yerden işlemeye başlayan 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... gününde davanın açılması halinde davada süre aşımı bulunmamaktadır.
İmar planlarına karşı dava açma sürelerine genel bir bakış yaptığımızda aşağıda belirtilen şekillerde iptal dacvası dava açılabilir.
Öncelikle askı süresi tamalanmadan imar planlarına karşı iptal davası açılması mümkün değildir.Çünkü, imar plarları, askı süresi tamamlanmadığı sürece henüz kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğine dönüşmemektedir.
Askıya çıkarılmayan imar planlarına dava açma süresi nasıl hesaplanacaktır. Kısaca özetlemek gerekirse, askıya çıkarılmayan imar planları kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğnide olmadığından bu planlara karşı iptal davası açılması da mümkün değildir. İmar planlarının askıya çıkarlamadan uygulamaya konulması halinde ise tek tek uygulama işlemlerine karı süresi içinde iptal davası açılması gerekir.
1- Askı süresi içinde imar planına itiraz edilir. Son ilan gününden itiaren cevap verilmezse istek (itiraz) ret deilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılır. Artık burada ikinci altmış gün içinde tekrar 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yeniden bir başvuru yapılması mümkün değildir.
Eğer bu itiraz son ilan gününden itibaren 60 gün içinde ret edilmiş ise bu tarihten itibaren (tebliğ tarihinden itibaren) 60 gün içinde dava acılır. Son ilan gününden itibaren 60 gün içinde itiraz ret edilmesine rağmen örneğin atı ay sonra tebliğ edilmişse altı aydansonraki altmıyş gün içinde açılacak dava süre aşımı nedeniyle ret edilecektir. Bu halde daha ilk 60 günün dolduğu tarihüten itibaren birinci kısma göre sanki istem reddedilmiyş gibi davanın açılması gerekir. Ya da ilk atmış gün içinde ret işlemi tesis edildiğine muttali olunmuş ise muttali olduktanszonraki altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
2- Askı süresinin bitim (son günü9 tarihinden itibare 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
3- İmar planına yukarıda belirtilen sürelerde dava açılmaması halinde imar planının uygulama işlemleri olan inşaat ruhsatı, imar durumu, parselasyon, terk, izaleyi şuyu, kamulaştırmagibi işlemlere süresi içinde dava açılırken dayanak olan imar planına (ve üst planlar dahi)karşı da iptal davası açılabilir.
4- İlk üç bentte sayılan hususların dışında imar planı yürrülükte iken imar planının değiştirilmesi yönünde yapılan başvurunun reddedilmesi halinde ret işlemi ile birlikte yürürlükteki imar planının iptali için açılan dava süresinde olmaktadır.
5- Bu sayılanların dışında imar planının yeni öğrendim düşüncesinden hareketle imar planına karşı açılan iptal davaları süre aşımı yoönünden ret edilmektedir.
İmar Uygulamalarına Karşı Açılacak Davalarda Dava Açma Süresi
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması (parselasyon) işlemine karşı, bu işlemin hazırlık aşaması sona erip belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile parselasyon plânlarının onanmasından sonra askı süresini izleyen tarihten itibaren yahut askı süresi içinde yapılan itirazın reddine ilişkin işlemin tebliğinden itibaren veyahut da öğrenme üzerine altmış gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, maliklerce iptal davası açılır. Ancak, çoğu kez parselasyon işlemleri ilgililere tebliğ edilmez. Yalnızca askıya çıkartılarak kesinleştirilir. Bu kesinleşme parselasyonu yapan idare tarafından uygulamaya geçilmesi bir baka deyişle tapu dairesine gönderme ve parselasyon plânına göre işlem yapabilmeye ilişkindir. Yoksa ilgililere tebliğ edilmeden ilgililer açısından kesinleşme olarak algılanamaz.
Parselasyon işlemleri subjektif işlemlerdir. Dolayısıyla bu işlemin ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Ancak, uygulamada bu tebliğ yapılmamakta sadece ilan ile yetinilmektedir.
İmar uygulamaları ilgililere tebliğ edilmediğinden, mülk sahiplerince aradan uzun bir zaman ya da yıl/yıllar geçtikten sonra bile, bu işlemi öğrenme üzerine imar uygulamasının iptali için dava açabilirler. Bu durum ise gerek uygulamayı yapan idare açısından gerekse dava konusu edilen parselin uygulama sonrası sahipleri açısından sıkıntı yaratabilir. Keşke, bu duruma bir çözüm bulunsa da, parselasyon işlemlerinin ilgililere tebliği sağlanabilse, yahut maliklerin dava hakkını da kısıtlamadan bu işleme karşı dava açma sürelerine sınırlama getirilerek, yeni bir süre düzenlemesi getirilmesi büyük önem taşımaktadır.
İmar uygulamalarına ilişkin ayrı kanunlarda süre düzenlemesi bulunmadığı için, bu konuda süre durumu 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesine göre belirlenmektedir. Öyleyse, imar uygulamalarına karşı dava açma süresi altmış gündür. Bu süre, parselasyon plânının askıya çıkartılarak ilan edildiği son günden itibaren başlar.
Eğer parselasyon plânı askı süresinde iken, buna karşı itiraz edilmiş ise, bu taktirde, itiraza karşı cevap verme süresi son ilan gününden sonra başlar. Bu halde ise dava açma süresi son ilan gününden itibaren altmış gün geçtikten sonra başlamaktadır.
1982 Anayasasının 125. maddesinde ve yine 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesinde, dava açma süresinin tebliğ tarihinden başlayacağı yönünde hüküm bulunmasına rağmen, uygulamada ise tebliğ ile amaçlanan öğrenmenin tespit edildiği tarihten itibaren dava açma süresi başlatılmaktadır. Eğer alınan duyum üzerine gerçekten imar uygulamasının yapılıp yapılmadığının öğrenilmek üzere sorulmasına ilişkin olarak idarelere başvuru yapılması halinde ise dava açma süresi idarelerin cevabının tebliğinden itibaren başlamaktadır.
İmar uygulamasıyla ilgili olarak 10. maddenin pek fazla uygulama imkanı bulunmamaktadır. Çünkü, idarelerin yargı kararıyla imar uygulaması yapılmasına zorlanamayacağından, anılan madde uyarınca idareden imar uygulaması yapılması istenilmesinin pratikte pek fazla yararı yoktur. Böyle bir başvuru ancak temenniden ibarettir.
İmar uygulamasını daha sonra öğrenen kişinin 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca değiştirilmesine yönelik başvuru yapılması halinde ise, buna olumlu cevap bulmak da her zaman mümkün değildir. Bu durum hem imar uygulamasını yapan yönetim açısından ve hem de bu uygulamayı tapuya kaydeden tapu idaresi açısından her zaman yerine getirilebilen bir talep değildir. Uygulamada, imar uygulamasını yapan yönetimlerce düzeltme yapılsa bile, bu düzeltme tapu idaresince yargı kararı olmadan tescil edilmemektedir. Tapu idaresinin bu yönde tesis edecekleri işlemlerine karşı idari yargıya başvurulması gerekir. Kaldı ki, imar uygulaması işleminin kesinleştirilmesinden çok sonra 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yapılan düzeltme başvurusu üzerine, idarece imar uygulaması işleminde düzeltme yapması ihtimali fazla değildir.
Kural olarak, 2577 sayılı Yasanın 12. maddesine göre idari işlemlerden dolayı zarar görülmesi halinde, bu işlemlere karşı iptal davası ve iptal davası üzerine tam yargı davası, iptal ve tam yargı davasının birlikte veya doğrudan doğruya tam yargı davası açılması mümkün ise de, imar uygulamalarına göre eksik yer verildiğini iddia eden tarafın öncelikle bu uygulamanın iptaline ilişkin olarak dava açmasında fayda vardır.
3194 sayılı İmar Kanunu
Kanun Numarası: 3194
Kabul Tarihi: 03/05/1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 09/05/1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 18749
BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER
TANIMLAR:
Madde 5 - Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır.
Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
İmar planları çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak,belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantılar gözönüne alınarak hazırlanır.
İmar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular gözönüne alınarak hazırlanması gerekmektedir.
İmar Hukuku
İmar Hukuku, İdare Hukuku’nun alt dalıdır. İmar Hukuku, Türkiye’de henüz tam olarak anlaşılamamış ve uygulamada çok sayıda hatalara rastlanılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu ise İmar Hukukunun temelini oluşturmaktadır.
İmar hukukunun alt ana başlıklarına baktığımızda, 1-İmar Planları, 2-İmar Uygulamaları (18. madde, 10/c madde, Ek Madde 1 gibi), 3-Yapı Ruhsatı ve Fenni Sorumluluk (Mühürleme-yıkım ve para cezaları), 4-Kamulaştırma, 5-Eski Eser (Korunması Gerekli kültür ve Tabiat Varlıkları) ve 6-Yargılama Usulü başlıklarını sıralayabiliriz.
3194 sayılı İmar Yasasının 2. maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların, bu kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir.
Bu maddede yapılar “resmi” ve “özel” olmak üzere iki gruba ayrılmıştır.
İmar Kanununun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralına yer verilmiştir. Bu maddede, bir sahanın imar planının bulunması halinde o sahanın bulunduğu bölgenin planına aykırı amaçla kullanımının olamayacağı vurgulanmıştır.
Yine, bir sahanın bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı açıklanmıştır.
İmar Kanununun 5. maddesinde, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaat ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler “yapı” olarak tanımlanmıştır.
Aynı maddede “Bina” ise, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu tanımlara göre yer altı ve yer üstü inşaatı ile yapılan her tesis yapı tanımı içine girmektedir.
Örneğin, yer üstü inşaatı ile yapılan bahçe duvarı yapıdır. Yapının yukarıda yer alan tanımda belirtilen özelliklere sahip olması halinde bina niteliğine kavuşmaktadır. Öyleyse, binanın yer altı inşaatı ile yapılan temeli yapıdır. Ancak, temel, tek başına yukarıda yer alan “bina” tanımına girmediği için bina olarak nitelemek mümkün değildir. Yine, binanın her bir duvarı, balkonu ve çatısı tek başına yapı niteliğindedir.
Böyle olunca da, binanın inşaat ile yapılan her bir kısmı yapı kavramı içine girmektedir. İmar Kanununun 32. maddesinde, yıkım kararı verilecek yapılar, bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılar olarak belirtilmiştir.
Bu madde de, imar mevzuatına aykırı olan yapıların yıkılması hükmü yerine “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı” olan yapıların yıkılacağı hükmü getirilmiş ve anılan maddede buna ilişkin kurallar düzenlenmiştir. Yukarıda bahsedilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde, muhtarlık izni, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izin olarak tanımlanmıştır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 52 ve 63. maddelerinde yer alan sınırlamaların üzerinde inşa edilen yapılar, İmar Kanununun 27. maddesi kapsamı dışında olması nedeniyle muhtarlık izni alınmadan yapılan yapılar olmayıp ruhsatsız yapı niteliğindedir. Çünkü muhtarlık izni ile yapılabilecek yapılar yasa ve yönetmeliğin belirlediği koşul ve ebattaki yapılardır.
Birbirine benzer iki adet tanımı yapılan imar mevzuatına aykırı yapı terimi, kısaca ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan ve ruhsat ve eklerine aykırı olan yapı şeklinde belirtilmiştir. Bu özet ifadede, “ruhsatsız yapılar”, usulüne uygun olarak izin alınarak yapımına başlanılması halinde imar mevzuatına aykırı yapı kavramına girmeyen, sadece ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yıkım kararı verilebilecek yapılar anlaşılmalıdır.
Ruhsatsız yapı terimi içine, hiçbir şekilde ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar da girmektedir. İmar mevzuatında yapı ile ruhsat (izin) arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağ, daha inşaata başlanmadan, alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yoluyla sürmekte ve oturma izni (iskan ruhsatı) ile sona ermektedir.
O nedenle inşaatın imar mevzuatında aranan şartları taşıyıp taşımadığının ve yapı emniyeti olup olmadığının denetlenmesi, o inşaatın ruhsata (izne) bağlanması ile olanaklıdır. İmar Kanununun konuya ilişkin emredici, herkesi bağlayıcı ve bundan ötürü mahkemelerce de re’sen (kendiliğinden) gözönünde tutulması zorunlu bu hükümleri karşısında, yüklenicinin, ruhsatsız olarak bir inşaata başlayamayacağı, arsa sahibinin de yükleniciyi ruhsatsız inşaat yapımına zorlayamayacağı açık - seçiktir.
İmar Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır.
Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.
3194 sayılı İmar Kanunu dışında diğer kanun ve yönetmeliklerde de yapıların veya yapı yapacak olanların uyması gereken kurallara yer verilmiştir.
Örneğin, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu,
3621 sayılı Kıyı Kanunu,
775 sayılı Gecekondu Kanunu,
2981/3290 sayılı İmar Affı Kanunu,
2872 sayılı Çevre Kanunu,
6831 sayılı Orman Kanunu,
3572 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerin Aşılattırılması Hakkında Kanun,
2982 sayılı Karayolları Trafik Kanunu gibi
kanunlar ile
Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik,
2981 sayılı Kanunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik,
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği,
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik,
ÇED Yönetmeliği,
Su Kirliliğinin Önlenmesi Hakkında Yönetmelik,
Gayrısıhhi Müessese Yönetmeliği,
Tarım Alanlarının Korunması Hakkında Yönetmelik,
Turizm Merkezleriyle ilgili Yönetmelik,
belediyelerce hazırlanan yönetmelikler gibi bir çok yönetmelikte yapının ve yapı yapacakların uyması gereken kurallar bulunmaktadır.
İmar hukukunun alt ana başlıklarına baktığımızda, 1-İmar Planları, 2-İmar Uygulamaları (18. madde, 10/c madde, Ek Madde 1 gibi), 3-Yapı Ruhsatı ve Fenni Sorumluluk (Mühürleme-yıkım ve para cezaları), 4-Kamulaştırma, 5-Eski Eser (Korunması Gerekli kültür ve Tabiat Varlıkları) ve 6-Yargılama Usulü başlıklarını sıralayabiliriz.
3194 sayılı İmar Yasasının 2. maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların, bu kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir.
Bu maddede yapılar “resmi” ve “özel” olmak üzere iki gruba ayrılmıştır.
İmar Kanununun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralına yer verilmiştir. Bu maddede, bir sahanın imar planının bulunması halinde o sahanın bulunduğu bölgenin planına aykırı amaçla kullanımının olamayacağı vurgulanmıştır.
Yine, bir sahanın bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı açıklanmıştır.
İmar Kanununun 5. maddesinde, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaat ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler “yapı” olarak tanımlanmıştır.
Aynı maddede “Bina” ise, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu tanımlara göre yer altı ve yer üstü inşaatı ile yapılan her tesis yapı tanımı içine girmektedir.
Örneğin, yer üstü inşaatı ile yapılan bahçe duvarı yapıdır. Yapının yukarıda yer alan tanımda belirtilen özelliklere sahip olması halinde bina niteliğine kavuşmaktadır. Öyleyse, binanın yer altı inşaatı ile yapılan temeli yapıdır. Ancak, temel, tek başına yukarıda yer alan “bina” tanımına girmediği için bina olarak nitelemek mümkün değildir. Yine, binanın her bir duvarı, balkonu ve çatısı tek başına yapı niteliğindedir.
Böyle olunca da, binanın inşaat ile yapılan her bir kısmı yapı kavramı içine girmektedir. İmar Kanununun 32. maddesinde, yıkım kararı verilecek yapılar, bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılar olarak belirtilmiştir.
Bu madde de, imar mevzuatına aykırı olan yapıların yıkılması hükmü yerine “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı” olan yapıların yıkılacağı hükmü getirilmiş ve anılan maddede buna ilişkin kurallar düzenlenmiştir. Yukarıda bahsedilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde, muhtarlık izni, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izin olarak tanımlanmıştır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 52 ve 63. maddelerinde yer alan sınırlamaların üzerinde inşa edilen yapılar, İmar Kanununun 27. maddesi kapsamı dışında olması nedeniyle muhtarlık izni alınmadan yapılan yapılar olmayıp ruhsatsız yapı niteliğindedir. Çünkü muhtarlık izni ile yapılabilecek yapılar yasa ve yönetmeliğin belirlediği koşul ve ebattaki yapılardır.
Birbirine benzer iki adet tanımı yapılan imar mevzuatına aykırı yapı terimi, kısaca ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan ve ruhsat ve eklerine aykırı olan yapı şeklinde belirtilmiştir. Bu özet ifadede, “ruhsatsız yapılar”, usulüne uygun olarak izin alınarak yapımına başlanılması halinde imar mevzuatına aykırı yapı kavramına girmeyen, sadece ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yıkım kararı verilebilecek yapılar anlaşılmalıdır.
Ruhsatsız yapı terimi içine, hiçbir şekilde ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar da girmektedir. İmar mevzuatında yapı ile ruhsat (izin) arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağ, daha inşaata başlanmadan, alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yoluyla sürmekte ve oturma izni (iskan ruhsatı) ile sona ermektedir.
O nedenle inşaatın imar mevzuatında aranan şartları taşıyıp taşımadığının ve yapı emniyeti olup olmadığının denetlenmesi, o inşaatın ruhsata (izne) bağlanması ile olanaklıdır. İmar Kanununun konuya ilişkin emredici, herkesi bağlayıcı ve bundan ötürü mahkemelerce de re’sen (kendiliğinden) gözönünde tutulması zorunlu bu hükümleri karşısında, yüklenicinin, ruhsatsız olarak bir inşaata başlayamayacağı, arsa sahibinin de yükleniciyi ruhsatsız inşaat yapımına zorlayamayacağı açık - seçiktir.
İmar Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır.
Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.
3194 sayılı İmar Kanunu dışında diğer kanun ve yönetmeliklerde de yapıların veya yapı yapacak olanların uyması gereken kurallara yer verilmiştir.
Örneğin, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu,
3621 sayılı Kıyı Kanunu,
775 sayılı Gecekondu Kanunu,
2981/3290 sayılı İmar Affı Kanunu,
2872 sayılı Çevre Kanunu,
6831 sayılı Orman Kanunu,
3572 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerin Aşılattırılması Hakkında Kanun,
2982 sayılı Karayolları Trafik Kanunu gibi
kanunlar ile
Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik,
2981 sayılı Kanunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik,
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği,
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik,
ÇED Yönetmeliği,
Su Kirliliğinin Önlenmesi Hakkında Yönetmelik,
Gayrısıhhi Müessese Yönetmeliği,
Tarım Alanlarının Korunması Hakkında Yönetmelik,
Turizm Merkezleriyle ilgili Yönetmelik,
belediyelerce hazırlanan yönetmelikler gibi bir çok yönetmelikte yapının ve yapı yapacakların uyması gereken kurallar bulunmaktadır.
Kat irtifakı kanunu!
Kat irtifakı; bir arsa üzerinde yapılacak olan yapının birden fazla kat ve bağımsız bölümden oluşması durumunda uygulanıyor. Kat mülkiyetine geçiş esaslarına dayanarak, arsanın maliki tarafından arsa payına göre kurulan irtifak hakkına deniyor.
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılıyor ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınıyor; temel kazınıp inşaata başlanıyor ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı veriyor.
İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.
Kat irtifakı kanunu!
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları"
yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapuidaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılıyor ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınıyor; temel kazınıp inşaata başlanıyor ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı veriyor.
İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.
Kat irtifakı kanunu!
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları"
yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapuidaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
Kat Mülkiyeti Nedir ?
Kat Mülkiyeti, yasal çerçevede yani Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki tanımıyla, inşaatı bitmiş bir taşınmazın; daire, ofis, mağaza, dükkan, kat, depo, mahzen gibi bölümlerinden başlı başına ve ayrı ayrı kullanıma elverişli olanların o taşınmazın sahibi ya da ortakları tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine bağlı olarak bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı kurabilmelerine izin verir.
Kısacası kat mülkiyeti nedir diye sorulduğunda verilecek en sade yanıt, 'mülk sahibinin bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı' olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ ŞARTLARI NELERDİR ?
Kat Mülkiyeti nedir sorusunun yanıtından sonra Kat Mülkiyeti şartlarını da sıralamak gerekiyor.
İşte Kat Mülkiyeti için gereken şartlar :
Kat Mülkiyeti'nin kurulabilmesi için yapı inşaatının bitmiş ve yapının iskan belgesinin alınmış olması gerekiyor.
Yukarıdaki koşulan şartta bir problem yoksa binanın kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; gayrimenkule eğer bir kişi sahipse onun, birden çok şahıs ortak olarak mülk sahibi ise bütün maliklerin imzaladığı dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu gerçekleştirilir.
KAT İRTİFAKLI TAPUDAN KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA GEÇİŞ
Ev ya da işyerinin bağımsız mülkiyet hakkını ispatlayan belge olan kat mülkiyetine geçiş için tüm işlemlerden önce binanın iskan belgesinin alınmış ve hazır bulunması şart...
Tamamlanmış binanın iskan belgesini alabilmek için söz konusu binanın belirtilen şartlara uygun olması gerekiyor. Kısacası yapı inşaatının imar mevzuatına uygun olması lazım...
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtildiği üzere, kat irtifakı, söz konusu kanundaki madde ve hükümlere bağlı kalarak, ortak olduğu taşınmazın hisselerine; inşaat başlatma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması olarak tanımlanıyor.
Kısacası kat mülkiyeti nedir diye sorulduğunda verilecek en sade yanıt, 'mülk sahibinin bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı' olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ ŞARTLARI NELERDİR ?
Kat Mülkiyeti nedir sorusunun yanıtından sonra Kat Mülkiyeti şartlarını da sıralamak gerekiyor.
İşte Kat Mülkiyeti için gereken şartlar :
Kat Mülkiyeti'nin kurulabilmesi için yapı inşaatının bitmiş ve yapının iskan belgesinin alınmış olması gerekiyor.
Yukarıdaki koşulan şartta bir problem yoksa binanın kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; gayrimenkule eğer bir kişi sahipse onun, birden çok şahıs ortak olarak mülk sahibi ise bütün maliklerin imzaladığı dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu gerçekleştirilir.
KAT İRTİFAKLI TAPUDAN KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA GEÇİŞ
Ev ya da işyerinin bağımsız mülkiyet hakkını ispatlayan belge olan kat mülkiyetine geçiş için tüm işlemlerden önce binanın iskan belgesinin alınmış ve hazır bulunması şart...
Tamamlanmış binanın iskan belgesini alabilmek için söz konusu binanın belirtilen şartlara uygun olması gerekiyor. Kısacası yapı inşaatının imar mevzuatına uygun olması lazım...
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtildiği üzere, kat irtifakı, söz konusu kanundaki madde ve hükümlere bağlı kalarak, ortak olduğu taşınmazın hisselerine; inşaat başlatma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması olarak tanımlanıyor.
İfraz Ne Demektir?
Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın imar planlarına uygun olarak düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne ayrı ayrı tescil edilmesi işlemine kısaca ifraz denir. Zaten ifrazın sözlük anlamı da ayırmak demektir.
İmar kanununun 15. ve 16. maddeleri İfraz ve Tevhid ana başlığı altında düzenlenmiştir. İmar kanunun 15. maddesi “ İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayri menkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.”
“İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.”
Bu hükmün ışığında parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemini yapabilmek için imar parselleri oluşturulurken ( parselasyon haritaları düzenlenirken) parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark, çocuklar için spor alanları cami, karakol,okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin açıkça gösterilmesi ve bu alanların kamuya terk edilmesi gerekmektedir. İfraz ve tevhidin imar planlarına uygun yapılması şarttır.
İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.
İfraz iki türlü yapılır:
a- Parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemleri ki burada yukarıda saydığımız alanların kamuya terk mecburiyeti vardır.
b- Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz işlemleri, burada kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan, bir parselin birden çok parçalara ayrılması söz konusudur.
İFRAZ NEDEN YAPILIR?
Öncelikle taşınmazın değerini arttırmak için yapılır. Daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.
İmar kanunun 16. maddesi “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Demektedir.
Bu hüküm Belediye encümenine resen ifraz kararı alma yetkisi tanımaktadır.
Köyden kente ve kasabalara artan göçler nedeniyle yeni yerleşim alanları yaratılması için yasa koyucu, belediye encümenine bu yetkiyi tanımıştır.
İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?
İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.
Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.
Parselasyon işlemlerini ilgili belediyeler kendileri yapabileceği gibi, belediyeler tarafından bu işle uğraşan özel bir kuruluşa da yaptırabilirler.
İmar kanununun 15. ve 16. maddeleri İfraz ve Tevhid ana başlığı altında düzenlenmiştir. İmar kanunun 15. maddesi “ İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayri menkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.”
“İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.”
Bu hükmün ışığında parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemini yapabilmek için imar parselleri oluşturulurken ( parselasyon haritaları düzenlenirken) parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark, çocuklar için spor alanları cami, karakol,okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin açıkça gösterilmesi ve bu alanların kamuya terk edilmesi gerekmektedir. İfraz ve tevhidin imar planlarına uygun yapılması şarttır.
İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.
İfraz iki türlü yapılır:
a- Parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemleri ki burada yukarıda saydığımız alanların kamuya terk mecburiyeti vardır.
b- Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz işlemleri, burada kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan, bir parselin birden çok parçalara ayrılması söz konusudur.
İFRAZ NEDEN YAPILIR?
Öncelikle taşınmazın değerini arttırmak için yapılır. Daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.
İmar kanunun 16. maddesi “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Demektedir.
Bu hüküm Belediye encümenine resen ifraz kararı alma yetkisi tanımaktadır.
Köyden kente ve kasabalara artan göçler nedeniyle yeni yerleşim alanları yaratılması için yasa koyucu, belediye encümenine bu yetkiyi tanımıştır.
İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?
İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.
Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.
Parselasyon işlemlerini ilgili belediyeler kendileri yapabileceği gibi, belediyeler tarafından bu işle uğraşan özel bir kuruluşa da yaptırabilirler.
18. Madde Uygulaması Nedir ?
İmar kanunu arazi ve arsa düzenlemesi ara başlığı altında madde 18 düzenlemiştir “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
Mücavir Alan Nedir ? Neden Önemlidir ?
Kısaca mücavir alan komşu alan demektir. Belediye olan yerlerde belediye sınırlarına bitişik alanlar, vilayet sınırlarına bitişik alanlar komşu alanıdır. Kentlerin ve belediyelerin sağlıklı bir şekilde gelişmesi için gerekli görülen durumlarda belediye encümeni veya il idare kurulu bu alanların imar planlarını hazırlayarak bu alanları yerleşime açar.
Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce hazırlanır ve bakanlığa gönderilir. Bakanlık bu karaları aynen onaylar veya değiştirerek onaylar. Yada gerekli değişiklikleri yapmak üzere ilgili idareye geri gönderir. Burada ki bakanlık Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir alanın mutlaka ilgili belediye veya vilayet sınırına bitişik olması şartı aranmaz. Mücavir alanlar köyleri ve meraları da kapsama alanına alabilir. Mücavir alanla ilgili idari tasarruflar mücavir alan kapsamından çıkarılmada da aynı yöntem uygulanarak imar planları hazırlanır ve parselasyon işlemleri yapılır.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü durumlarda tarım alanlarını ve meraları dahi mücavir alan içine almaya veya mücavir alan dışına çıkarmaya resen karar verebilir.
Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce hazırlanır ve bakanlığa gönderilir. Bakanlık bu karaları aynen onaylar veya değiştirerek onaylar. Yada gerekli değişiklikleri yapmak üzere ilgili idareye geri gönderir. Burada ki bakanlık Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir alanın mutlaka ilgili belediye veya vilayet sınırına bitişik olması şartı aranmaz. Mücavir alanlar köyleri ve meraları da kapsama alanına alabilir. Mücavir alanla ilgili idari tasarruflar mücavir alan kapsamından çıkarılmada da aynı yöntem uygulanarak imar planları hazırlanır ve parselasyon işlemleri yapılır.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü durumlarda tarım alanlarını ve meraları dahi mücavir alan içine almaya veya mücavir alan dışına çıkarmaya resen karar verebilir.
İnşaat Yapmak İçin Nereye Başvurulur?
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve imar planı hazırlanmış olan yerlerde inşaat yapmak isteyenler ilgili belediyeye, belediye sınırları içinde değilse ilgili valiliğin il imar müdürlüğüne başvuracaklardır.
İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibi köy nüfusuna kayıtlı olması ve köy halkından olması şartı ile köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir.
İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibi köy nüfusuna kayıtlı olması ve köy halkından olması şartı ile köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir.
Nazım İmar Planı Nedir?
Nazım imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, gelecekte ki nüfus yoğunluklarını, yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 ve 1/5000 ölçekte düzenlenen, ayrıntılı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.
Düzenleyici bir işlem olan imar planları, plan hükümlerini açıklayan notları ile birlikte bir bütün teşkil eder. Yani plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.
İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözümleri bulmak belde halkına iyi bir yaşam düzeni sağlamak amacı ile kentin kendine özgü yaşam biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin çevresiyle uyumu, doğal güzellikleri, tarihi dokusu göz önüne alınarak hazırlanmalıdır.
Tarihi ve kültürel değerleri, çevreyi ve doğal güzellikleri yok ederek imar planları hazırlanması günümüzde kabul görmemektedir. Bunun için koruma amaçlı imar planları hazırlanır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim, geçiş sahasını da göz önünde bulundurmak suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması amacıyla hali hazır haritalar üzerine koruma alanları, koruma alanı içindeki hane halkı, bu alanlarda faaliyet gösteren iş yerleri, ulaşım ve alt yapı hizmetleri, plan notları ve açıklama raporu ile birlikte hazırlanan imar planında işaretlenir. İmar planları kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı bir kentte yaşayan bütün insanların ortak çıkarı olup, mülk sahiplerinden her hangi birinin kişisel çıkarına feda edilemez.
Düzenleyici bir işlem olan imar planları, plan hükümlerini açıklayan notları ile birlikte bir bütün teşkil eder. Yani plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.
İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözümleri bulmak belde halkına iyi bir yaşam düzeni sağlamak amacı ile kentin kendine özgü yaşam biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin çevresiyle uyumu, doğal güzellikleri, tarihi dokusu göz önüne alınarak hazırlanmalıdır.
Tarihi ve kültürel değerleri, çevreyi ve doğal güzellikleri yok ederek imar planları hazırlanması günümüzde kabul görmemektedir. Bunun için koruma amaçlı imar planları hazırlanır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim, geçiş sahasını da göz önünde bulundurmak suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması amacıyla hali hazır haritalar üzerine koruma alanları, koruma alanı içindeki hane halkı, bu alanlarda faaliyet gösteren iş yerleri, ulaşım ve alt yapı hizmetleri, plan notları ve açıklama raporu ile birlikte hazırlanan imar planında işaretlenir. İmar planları kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı bir kentte yaşayan bütün insanların ortak çıkarı olup, mülk sahiplerinden her hangi birinin kişisel çıkarına feda edilemez.
Uygulama İmar Planı Nedir?
Uygulama imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan, çeşitli bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk derecelerini, düzenini, yollarını gösteren imar uygulama programlarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren 1/1000 ölçekte düzenlenen raporu ile bir bütün olan plandır.
Çevre Düzeni Planı Nedir?
Çevre düzeni planı, ülke ve varsa bölge planı kararlarına uygun olarak konut, sanayi, turizm, tarım, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen 1/25.000, 1/ 50.000 , 1/ 100.000 ölçekte Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca imar kanununa uygun olarak hazırlattırılan ve onaylanan, raporuyla bir bütün olan plandır.
Mevzi İmar Planı Nedir?
Mevzi imar planı,mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde bu yönetmeliğin, plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükte ki ve her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki sosyal ve teknik alt yapı gereksinimlerini kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.
Mevcut imar planının gelişme açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak şekilde ilave imar planı hazırlanır.
Mevcut imar planının gelişme açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak şekilde ilave imar planı hazırlanır.
İmar Planları Nasıl Onaylanır ?
İmar planları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclisi tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilir ve yürürlüğe girer. Belediye başkanı tarafından imzalanıp mühürlenir. Belediye başkanının imza ve mühürlemesi süresinde gecikme olursa plan aynen uygulanır.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; il idare kurullarınca karar verilen imar planları valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanır ve yürürlüğe girer.
Belediye başkanlığınca veya valilikçe uygun görülmeyen imar planları 15 gün içinde uygun görülmeme gerekçesi de belirtilmek suretiyle ilgilisine geri gönderilir.
Onaylanmış imar planları ilgili idare tarafından herkesin göreceği şekilde 30 gün süreyle askıda kalır. İmar planlarına itirazı olanlar 30 gün içinde ilgili idare nezdinde itiraz edebilirler. İlgili idare 15 gün içinde yapılan itirazları inceler ve gerekçeli kararı ile birlikte itirazı kesin karara bağlar. Ayrıca 15 gün içinde itiraz edene yazı ille cevap verilir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; il idare kurullarınca karar verilen imar planları valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanır ve yürürlüğe girer.
Belediye başkanlığınca veya valilikçe uygun görülmeyen imar planları 15 gün içinde uygun görülmeme gerekçesi de belirtilmek suretiyle ilgilisine geri gönderilir.
Onaylanmış imar planları ilgili idare tarafından herkesin göreceği şekilde 30 gün süreyle askıda kalır. İmar planlarına itirazı olanlar 30 gün içinde ilgili idare nezdinde itiraz edebilirler. İlgili idare 15 gün içinde yapılan itirazları inceler ve gerekçeli kararı ile birlikte itirazı kesin karara bağlar. Ayrıca 15 gün içinde itiraz edene yazı ille cevap verilir.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)