İşte emlak satmadan önce yapılması gereken önemli birkaç husus.
A) EMLAK'IN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
2001 yılında satılacak olan Emlak kaça satılacak olursa olsun tapuda 'asgari bir değer' göstermek gerekiyor. Satış sırasında emlağın 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan emlak 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödemesi yapılır.
B) EMLAK'IN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Emlağınızın, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
C) KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Emlak satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
D) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler emlağın satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Emlağın satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan emlağı sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
1- Tapu harcı ödemezler.
2- Emlak satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
3- Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler. Stopaj, gelir vergisi borcunun mükellef yerine üçüncü bir kişi tarafından ödenmesidir. Devlet memurlarının gelir vergileri de maaşlarından kesilir.
E) SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Emlağını satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için emlağın satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
F) EMLAK SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Emlak edinme tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek.
Satılan emlağın edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak emlak miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen emlak satışı kazancı ( 4 yıl içinde satılan) emlaklar için söz konusudur. Bu süre geçtikten sonra emlak kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer 'maliyet bedeli' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen 'toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak' tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor. 1998'den sonra alınan emlakların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
2-) Verginin Hesabı
Emlağın satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da 'fon payı' tahakkuk ettirilir.
SONUÇ:
Emlak alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
29 Mayıs 2017 Pazartesi
Kentsel Dönüşüm
Kentsel dönüşüm ne anlama geliyor. Kentsel dönüşüm, kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp, yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle kentsel dönüşüm bir kentin dokusun bozan sorunların giderilmesi anlamına geliyor.[1]
Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde, “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının, gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek, olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır.[2]
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM İLE İLGİLİ MAVZUAT
5393 sayılı BELEDİYE KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere, durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.” hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, İmar ve İskan Bakanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7/e maddesinde ise “Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi adı altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY ANKARA GİRİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre, ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/2006-5481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki imar plânı kapsamında kalsalar dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
Lejant (Plan Notları)
Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3/11.maddesinde, nazım ve uygulama imar planı olarak iki aşamadan oluşan imar planlarının pafta, rapor ve notlardan oluşan belgeler olduğu hükme bağlanmıştır.
Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi, bu plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır.
Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi, bu plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır.
İmar Davalarında Zamanaşımı
İMAR PLANLARINA KARŞI DAVA AÇMA SÜRESİ
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun "dava açma süresi" başlıklı 7.maddesinde dava açma süresinin özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay’da ve idare mahkemelerinde altmış gün olduğu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı; yine aynı yasanın "üst makamlara başvurma" başlıklı 11.maddesinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, altmış gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı kurala bağlanmıştır.
Özel kanun olan 3194 sayılı İmar Kanununun, "Planların Hazırlanması Ve Yürürlüğe Konulması" başlıklı 8.maddesinin (b) bendinde ise, "imar planları; nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlar" kuralı yer almaktadır.
Anılan maddelerin birlikte değerlendirilmesinden, imar planlarına karşı,2577 sayılı Yasanın
11.maddesi kapsamında başvuru için, özel bir kanun olan 3194 sayılı Yasanın 8/b maddesi ile özel bir itiraz süresi getirildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11.maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden 60 günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihini izleyen günden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari dava açılabileceği sonucuna varılmaktadır.[1]
3194 sayılı İmar Kanununun planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasını düzenleyen 8.maddesinde, imar planlarının belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, bu planların onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edileceği, bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebileceği, belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisinin onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlayacağı hükmü getirilmiştir.[2]
Bu durumda davacının ilan süresi içerisinde yapmış olduğu itiraz üzerine son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek istek reddedilmiş sayıldığından, bu tarihi izleyen 60 günlük dava açma süresi geçirildikten sonra açılan davada süreaşımı bulunmaktadır. Bu nedenle idare mahkemesince davanın esasının incelenerek dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde isabet görülmemiştir.[3]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun dava açma süresini düzenleyen 7.maddesinin 4.fıkrasında "ilanı gereken düzenleyici işlemler de dava süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması ve bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz" hükmü yer almaktadır.[4]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 9.maddesinde çözümlenmesi idare mahkemelerinin görevine girdiği halde adli veya askeri yargı yerlerine açılmış bulunan davaların görev noktasından reddi halinde bu husustaki kararların ve bunlara karşı kanun yolları varsa süresi içinde olmak koşuluyla bu yollara başvurulması üzerine verilen kararların tebliğ tarihini izleyen günden itibaren otuz gün içinde görevli mahkemede dava açılabileceği kurala bağlanmıştır.
Değinilen yasa maddesinde, görevli olmayan adli yargı mercilerine açılan davaların görev noktasından reddi halinde görevli idari yargı merciine dava açılabilmesi için öngörülen 30 günlük sürenin başlangıcı adli yargı kararının tebliğ tarihi olarak belirtilmiş, bunun dışında ilgilinin görevsizlik kararını başka suretle öğrenmesi hususu maddede yer almamıştır.
Öte yandan Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 92.maddesinde "karar tahrir ve imza olunduktan sonra suretleri bir hafta içinde başkatip tarafından iki taraftan herbirine makbuz mukabilinde verilir" 393.maddesinde de "müddetler ilamın iki taraftan her birine verildiği tarihten başlar" hükmü yer almaktadır. [5]
Örneğin, 3.6.1998-3.7.1998 günleri arasında askıda kalan planlara karşı askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... günlü dilekçe ile itirazda bulunulduğu ve 60 günlük süre içinde itirazın reddedildiğinin ... gününde davacıya bildirilmesi üzerine, kaldığı yerden işlemeye başlayan 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... gününde davanın açılması halinde davada süre aşımı bulunmamaktadır.
İmar planlarına karşı dava açma sürelerine genel bir bakış yaptığımızda aşağıda belirtilen şekillerde iptal dacvası dava açılabilir.
Öncelikle askı süresi tamalanmadan imar planlarına karşı iptal davası açılması mümkün değildir.Çünkü, imar plarları, askı süresi tamamlanmadığı sürece henüz kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğine dönüşmemektedir.
Askıya çıkarılmayan imar planlarına dava açma süresi nasıl hesaplanacaktır. Kısaca özetlemek gerekirse, askıya çıkarılmayan imar planları kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğnide olmadığından bu planlara karşı iptal davası açılması da mümkün değildir. İmar planlarının askıya çıkarlamadan uygulamaya konulması halinde ise tek tek uygulama işlemlerine karı süresi içinde iptal davası açılması gerekir.
1- Askı süresi içinde imar planına itiraz edilir. Son ilan gününden itiaren cevap verilmezse istek (itiraz) ret deilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılır. Artık burada ikinci altmış gün içinde tekrar 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yeniden bir başvuru yapılması mümkün değildir.
Eğer bu itiraz son ilan gününden itibaren 60 gün içinde ret edilmiş ise bu tarihten itibaren (tebliğ tarihinden itibaren) 60 gün içinde dava acılır. Son ilan gününden itibaren 60 gün içinde itiraz ret edilmesine rağmen örneğin atı ay sonra tebliğ edilmişse altı aydansonraki altmıyş gün içinde açılacak dava süre aşımı nedeniyle ret edilecektir. Bu halde daha ilk 60 günün dolduğu tarihüten itibaren birinci kısma göre sanki istem reddedilmiyş gibi davanın açılması gerekir. Ya da ilk atmış gün içinde ret işlemi tesis edildiğine muttali olunmuş ise muttali olduktanszonraki altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
2- Askı süresinin bitim (son günü9 tarihinden itibare 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
3- İmar planına yukarıda belirtilen sürelerde dava açılmaması halinde imar planının uygulama işlemleri olan inşaat ruhsatı, imar durumu, parselasyon, terk, izaleyi şuyu, kamulaştırmagibi işlemlere süresi içinde dava açılırken dayanak olan imar planına (ve üst planlar dahi)karşı da iptal davası açılabilir.
4- İlk üç bentte sayılan hususların dışında imar planı yürrülükte iken imar planının değiştirilmesi yönünde yapılan başvurunun reddedilmesi halinde ret işlemi ile birlikte yürürlükteki imar planının iptali için açılan dava süresinde olmaktadır.
5- Bu sayılanların dışında imar planının yeni öğrendim düşüncesinden hareketle imar planına karşı açılan iptal davaları süre aşımı yoönünden ret edilmektedir.
İmar Uygulamalarına Karşı Açılacak Davalarda Dava Açma Süresi
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması (parselasyon) işlemine karşı, bu işlemin hazırlık aşaması sona erip belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile parselasyon plânlarının onanmasından sonra askı süresini izleyen tarihten itibaren yahut askı süresi içinde yapılan itirazın reddine ilişkin işlemin tebliğinden itibaren veyahut da öğrenme üzerine altmış gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, maliklerce iptal davası açılır. Ancak, çoğu kez parselasyon işlemleri ilgililere tebliğ edilmez. Yalnızca askıya çıkartılarak kesinleştirilir. Bu kesinleşme parselasyonu yapan idare tarafından uygulamaya geçilmesi bir baka deyişle tapu dairesine gönderme ve parselasyon plânına göre işlem yapabilmeye ilişkindir. Yoksa ilgililere tebliğ edilmeden ilgililer açısından kesinleşme olarak algılanamaz.
Parselasyon işlemleri subjektif işlemlerdir. Dolayısıyla bu işlemin ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Ancak, uygulamada bu tebliğ yapılmamakta sadece ilan ile yetinilmektedir.
İmar uygulamaları ilgililere tebliğ edilmediğinden, mülk sahiplerince aradan uzun bir zaman ya da yıl/yıllar geçtikten sonra bile, bu işlemi öğrenme üzerine imar uygulamasının iptali için dava açabilirler. Bu durum ise gerek uygulamayı yapan idare açısından gerekse dava konusu edilen parselin uygulama sonrası sahipleri açısından sıkıntı yaratabilir. Keşke, bu duruma bir çözüm bulunsa da, parselasyon işlemlerinin ilgililere tebliği sağlanabilse, yahut maliklerin dava hakkını da kısıtlamadan bu işleme karşı dava açma sürelerine sınırlama getirilerek, yeni bir süre düzenlemesi getirilmesi büyük önem taşımaktadır.
İmar uygulamalarına ilişkin ayrı kanunlarda süre düzenlemesi bulunmadığı için, bu konuda süre durumu 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesine göre belirlenmektedir. Öyleyse, imar uygulamalarına karşı dava açma süresi altmış gündür. Bu süre, parselasyon plânının askıya çıkartılarak ilan edildiği son günden itibaren başlar.
Eğer parselasyon plânı askı süresinde iken, buna karşı itiraz edilmiş ise, bu taktirde, itiraza karşı cevap verme süresi son ilan gününden sonra başlar. Bu halde ise dava açma süresi son ilan gününden itibaren altmış gün geçtikten sonra başlamaktadır.
1982 Anayasasının 125. maddesinde ve yine 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesinde, dava açma süresinin tebliğ tarihinden başlayacağı yönünde hüküm bulunmasına rağmen, uygulamada ise tebliğ ile amaçlanan öğrenmenin tespit edildiği tarihten itibaren dava açma süresi başlatılmaktadır. Eğer alınan duyum üzerine gerçekten imar uygulamasının yapılıp yapılmadığının öğrenilmek üzere sorulmasına ilişkin olarak idarelere başvuru yapılması halinde ise dava açma süresi idarelerin cevabının tebliğinden itibaren başlamaktadır.
İmar uygulamasıyla ilgili olarak 10. maddenin pek fazla uygulama imkanı bulunmamaktadır. Çünkü, idarelerin yargı kararıyla imar uygulaması yapılmasına zorlanamayacağından, anılan madde uyarınca idareden imar uygulaması yapılması istenilmesinin pratikte pek fazla yararı yoktur. Böyle bir başvuru ancak temenniden ibarettir.
İmar uygulamasını daha sonra öğrenen kişinin 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca değiştirilmesine yönelik başvuru yapılması halinde ise, buna olumlu cevap bulmak da her zaman mümkün değildir. Bu durum hem imar uygulamasını yapan yönetim açısından ve hem de bu uygulamayı tapuya kaydeden tapu idaresi açısından her zaman yerine getirilebilen bir talep değildir. Uygulamada, imar uygulamasını yapan yönetimlerce düzeltme yapılsa bile, bu düzeltme tapu idaresince yargı kararı olmadan tescil edilmemektedir. Tapu idaresinin bu yönde tesis edecekleri işlemlerine karşı idari yargıya başvurulması gerekir. Kaldı ki, imar uygulaması işleminin kesinleştirilmesinden çok sonra 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yapılan düzeltme başvurusu üzerine, idarece imar uygulaması işleminde düzeltme yapması ihtimali fazla değildir.
Kural olarak, 2577 sayılı Yasanın 12. maddesine göre idari işlemlerden dolayı zarar görülmesi halinde, bu işlemlere karşı iptal davası ve iptal davası üzerine tam yargı davası, iptal ve tam yargı davasının birlikte veya doğrudan doğruya tam yargı davası açılması mümkün ise de, imar uygulamalarına göre eksik yer verildiğini iddia eden tarafın öncelikle bu uygulamanın iptaline ilişkin olarak dava açmasında fayda vardır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun "dava açma süresi" başlıklı 7.maddesinde dava açma süresinin özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay’da ve idare mahkemelerinde altmış gün olduğu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı; yine aynı yasanın "üst makamlara başvurma" başlıklı 11.maddesinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, altmış gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı kurala bağlanmıştır.
Özel kanun olan 3194 sayılı İmar Kanununun, "Planların Hazırlanması Ve Yürürlüğe Konulması" başlıklı 8.maddesinin (b) bendinde ise, "imar planları; nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlar" kuralı yer almaktadır.
Anılan maddelerin birlikte değerlendirilmesinden, imar planlarına karşı,2577 sayılı Yasanın
11.maddesi kapsamında başvuru için, özel bir kanun olan 3194 sayılı Yasanın 8/b maddesi ile özel bir itiraz süresi getirildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11.maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden 60 günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihini izleyen günden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari dava açılabileceği sonucuna varılmaktadır.[1]
3194 sayılı İmar Kanununun planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasını düzenleyen 8.maddesinde, imar planlarının belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, bu planların onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tesbit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edileceği, bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebileceği, belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisinin onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlayacağı hükmü getirilmiştir.[2]
Bu durumda davacının ilan süresi içerisinde yapmış olduğu itiraz üzerine son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek istek reddedilmiş sayıldığından, bu tarihi izleyen 60 günlük dava açma süresi geçirildikten sonra açılan davada süreaşımı bulunmaktadır. Bu nedenle idare mahkemesince davanın esasının incelenerek dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde isabet görülmemiştir.[3]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun dava açma süresini düzenleyen 7.maddesinin 4.fıkrasında "ilanı gereken düzenleyici işlemler de dava süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması ve bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz" hükmü yer almaktadır.[4]
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 9.maddesinde çözümlenmesi idare mahkemelerinin görevine girdiği halde adli veya askeri yargı yerlerine açılmış bulunan davaların görev noktasından reddi halinde bu husustaki kararların ve bunlara karşı kanun yolları varsa süresi içinde olmak koşuluyla bu yollara başvurulması üzerine verilen kararların tebliğ tarihini izleyen günden itibaren otuz gün içinde görevli mahkemede dava açılabileceği kurala bağlanmıştır.
Değinilen yasa maddesinde, görevli olmayan adli yargı mercilerine açılan davaların görev noktasından reddi halinde görevli idari yargı merciine dava açılabilmesi için öngörülen 30 günlük sürenin başlangıcı adli yargı kararının tebliğ tarihi olarak belirtilmiş, bunun dışında ilgilinin görevsizlik kararını başka suretle öğrenmesi hususu maddede yer almamıştır.
Öte yandan Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 92.maddesinde "karar tahrir ve imza olunduktan sonra suretleri bir hafta içinde başkatip tarafından iki taraftan herbirine makbuz mukabilinde verilir" 393.maddesinde de "müddetler ilamın iki taraftan her birine verildiği tarihten başlar" hükmü yer almaktadır. [5]
Örneğin, 3.6.1998-3.7.1998 günleri arasında askıda kalan planlara karşı askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... günlü dilekçe ile itirazda bulunulduğu ve 60 günlük süre içinde itirazın reddedildiğinin ... gününde davacıya bildirilmesi üzerine, kaldığı yerden işlemeye başlayan 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde ... gününde davanın açılması halinde davada süre aşımı bulunmamaktadır.
İmar planlarına karşı dava açma sürelerine genel bir bakış yaptığımızda aşağıda belirtilen şekillerde iptal dacvası dava açılabilir.
Öncelikle askı süresi tamalanmadan imar planlarına karşı iptal davası açılması mümkün değildir.Çünkü, imar plarları, askı süresi tamamlanmadığı sürece henüz kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğine dönüşmemektedir.
Askıya çıkarılmayan imar planlarına dava açma süresi nasıl hesaplanacaktır. Kısaca özetlemek gerekirse, askıya çıkarılmayan imar planları kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğnide olmadığından bu planlara karşı iptal davası açılması da mümkün değildir. İmar planlarının askıya çıkarlamadan uygulamaya konulması halinde ise tek tek uygulama işlemlerine karı süresi içinde iptal davası açılması gerekir.
1- Askı süresi içinde imar planına itiraz edilir. Son ilan gününden itiaren cevap verilmezse istek (itiraz) ret deilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılır. Artık burada ikinci altmış gün içinde tekrar 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yeniden bir başvuru yapılması mümkün değildir.
Eğer bu itiraz son ilan gününden itibaren 60 gün içinde ret edilmiş ise bu tarihten itibaren (tebliğ tarihinden itibaren) 60 gün içinde dava acılır. Son ilan gününden itibaren 60 gün içinde itiraz ret edilmesine rağmen örneğin atı ay sonra tebliğ edilmişse altı aydansonraki altmıyş gün içinde açılacak dava süre aşımı nedeniyle ret edilecektir. Bu halde daha ilk 60 günün dolduğu tarihüten itibaren birinci kısma göre sanki istem reddedilmiyş gibi davanın açılması gerekir. Ya da ilk atmış gün içinde ret işlemi tesis edildiğine muttali olunmuş ise muttali olduktanszonraki altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
2- Askı süresinin bitim (son günü9 tarihinden itibare 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
3- İmar planına yukarıda belirtilen sürelerde dava açılmaması halinde imar planının uygulama işlemleri olan inşaat ruhsatı, imar durumu, parselasyon, terk, izaleyi şuyu, kamulaştırmagibi işlemlere süresi içinde dava açılırken dayanak olan imar planına (ve üst planlar dahi)karşı da iptal davası açılabilir.
4- İlk üç bentte sayılan hususların dışında imar planı yürrülükte iken imar planının değiştirilmesi yönünde yapılan başvurunun reddedilmesi halinde ret işlemi ile birlikte yürürlükteki imar planının iptali için açılan dava süresinde olmaktadır.
5- Bu sayılanların dışında imar planının yeni öğrendim düşüncesinden hareketle imar planına karşı açılan iptal davaları süre aşımı yoönünden ret edilmektedir.
İmar Uygulamalarına Karşı Açılacak Davalarda Dava Açma Süresi
3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması (parselasyon) işlemine karşı, bu işlemin hazırlık aşaması sona erip belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile parselasyon plânlarının onanmasından sonra askı süresini izleyen tarihten itibaren yahut askı süresi içinde yapılan itirazın reddine ilişkin işlemin tebliğinden itibaren veyahut da öğrenme üzerine altmış gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, maliklerce iptal davası açılır. Ancak, çoğu kez parselasyon işlemleri ilgililere tebliğ edilmez. Yalnızca askıya çıkartılarak kesinleştirilir. Bu kesinleşme parselasyonu yapan idare tarafından uygulamaya geçilmesi bir baka deyişle tapu dairesine gönderme ve parselasyon plânına göre işlem yapabilmeye ilişkindir. Yoksa ilgililere tebliğ edilmeden ilgililer açısından kesinleşme olarak algılanamaz.
Parselasyon işlemleri subjektif işlemlerdir. Dolayısıyla bu işlemin ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Ancak, uygulamada bu tebliğ yapılmamakta sadece ilan ile yetinilmektedir.
İmar uygulamaları ilgililere tebliğ edilmediğinden, mülk sahiplerince aradan uzun bir zaman ya da yıl/yıllar geçtikten sonra bile, bu işlemi öğrenme üzerine imar uygulamasının iptali için dava açabilirler. Bu durum ise gerek uygulamayı yapan idare açısından gerekse dava konusu edilen parselin uygulama sonrası sahipleri açısından sıkıntı yaratabilir. Keşke, bu duruma bir çözüm bulunsa da, parselasyon işlemlerinin ilgililere tebliği sağlanabilse, yahut maliklerin dava hakkını da kısıtlamadan bu işleme karşı dava açma sürelerine sınırlama getirilerek, yeni bir süre düzenlemesi getirilmesi büyük önem taşımaktadır.
İmar uygulamalarına ilişkin ayrı kanunlarda süre düzenlemesi bulunmadığı için, bu konuda süre durumu 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesine göre belirlenmektedir. Öyleyse, imar uygulamalarına karşı dava açma süresi altmış gündür. Bu süre, parselasyon plânının askıya çıkartılarak ilan edildiği son günden itibaren başlar.
Eğer parselasyon plânı askı süresinde iken, buna karşı itiraz edilmiş ise, bu taktirde, itiraza karşı cevap verme süresi son ilan gününden sonra başlar. Bu halde ise dava açma süresi son ilan gününden itibaren altmış gün geçtikten sonra başlamaktadır.
1982 Anayasasının 125. maddesinde ve yine 2577 sayılı Yasanın 7’nci maddesinde, dava açma süresinin tebliğ tarihinden başlayacağı yönünde hüküm bulunmasına rağmen, uygulamada ise tebliğ ile amaçlanan öğrenmenin tespit edildiği tarihten itibaren dava açma süresi başlatılmaktadır. Eğer alınan duyum üzerine gerçekten imar uygulamasının yapılıp yapılmadığının öğrenilmek üzere sorulmasına ilişkin olarak idarelere başvuru yapılması halinde ise dava açma süresi idarelerin cevabının tebliğinden itibaren başlamaktadır.
İmar uygulamasıyla ilgili olarak 10. maddenin pek fazla uygulama imkanı bulunmamaktadır. Çünkü, idarelerin yargı kararıyla imar uygulaması yapılmasına zorlanamayacağından, anılan madde uyarınca idareden imar uygulaması yapılması istenilmesinin pratikte pek fazla yararı yoktur. Böyle bir başvuru ancak temenniden ibarettir.
İmar uygulamasını daha sonra öğrenen kişinin 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca değiştirilmesine yönelik başvuru yapılması halinde ise, buna olumlu cevap bulmak da her zaman mümkün değildir. Bu durum hem imar uygulamasını yapan yönetim açısından ve hem de bu uygulamayı tapuya kaydeden tapu idaresi açısından her zaman yerine getirilebilen bir talep değildir. Uygulamada, imar uygulamasını yapan yönetimlerce düzeltme yapılsa bile, bu düzeltme tapu idaresince yargı kararı olmadan tescil edilmemektedir. Tapu idaresinin bu yönde tesis edecekleri işlemlerine karşı idari yargıya başvurulması gerekir. Kaldı ki, imar uygulaması işleminin kesinleştirilmesinden çok sonra 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi uyarınca yapılan düzeltme başvurusu üzerine, idarece imar uygulaması işleminde düzeltme yapması ihtimali fazla değildir.
Kural olarak, 2577 sayılı Yasanın 12. maddesine göre idari işlemlerden dolayı zarar görülmesi halinde, bu işlemlere karşı iptal davası ve iptal davası üzerine tam yargı davası, iptal ve tam yargı davasının birlikte veya doğrudan doğruya tam yargı davası açılması mümkün ise de, imar uygulamalarına göre eksik yer verildiğini iddia eden tarafın öncelikle bu uygulamanın iptaline ilişkin olarak dava açmasında fayda vardır.
3194 sayılı İmar Kanunu
Kanun Numarası: 3194
Kabul Tarihi: 03/05/1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 09/05/1985
Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 18749
BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER
TANIMLAR:
Madde 5 - Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır.
Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
İmar planları çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak,belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantılar gözönüne alınarak hazırlanır.
İmar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular gözönüne alınarak hazırlanması gerekmektedir.
İmar Hukuku
İmar Hukuku, İdare Hukuku’nun alt dalıdır. İmar Hukuku, Türkiye’de henüz tam olarak anlaşılamamış ve uygulamada çok sayıda hatalara rastlanılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu ise İmar Hukukunun temelini oluşturmaktadır.
İmar hukukunun alt ana başlıklarına baktığımızda, 1-İmar Planları, 2-İmar Uygulamaları (18. madde, 10/c madde, Ek Madde 1 gibi), 3-Yapı Ruhsatı ve Fenni Sorumluluk (Mühürleme-yıkım ve para cezaları), 4-Kamulaştırma, 5-Eski Eser (Korunması Gerekli kültür ve Tabiat Varlıkları) ve 6-Yargılama Usulü başlıklarını sıralayabiliriz.
3194 sayılı İmar Yasasının 2. maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların, bu kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir.
Bu maddede yapılar “resmi” ve “özel” olmak üzere iki gruba ayrılmıştır.
İmar Kanununun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralına yer verilmiştir. Bu maddede, bir sahanın imar planının bulunması halinde o sahanın bulunduğu bölgenin planına aykırı amaçla kullanımının olamayacağı vurgulanmıştır.
Yine, bir sahanın bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı açıklanmıştır.
İmar Kanununun 5. maddesinde, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaat ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler “yapı” olarak tanımlanmıştır.
Aynı maddede “Bina” ise, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu tanımlara göre yer altı ve yer üstü inşaatı ile yapılan her tesis yapı tanımı içine girmektedir.
Örneğin, yer üstü inşaatı ile yapılan bahçe duvarı yapıdır. Yapının yukarıda yer alan tanımda belirtilen özelliklere sahip olması halinde bina niteliğine kavuşmaktadır. Öyleyse, binanın yer altı inşaatı ile yapılan temeli yapıdır. Ancak, temel, tek başına yukarıda yer alan “bina” tanımına girmediği için bina olarak nitelemek mümkün değildir. Yine, binanın her bir duvarı, balkonu ve çatısı tek başına yapı niteliğindedir.
Böyle olunca da, binanın inşaat ile yapılan her bir kısmı yapı kavramı içine girmektedir. İmar Kanununun 32. maddesinde, yıkım kararı verilecek yapılar, bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılar olarak belirtilmiştir.
Bu madde de, imar mevzuatına aykırı olan yapıların yıkılması hükmü yerine “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı” olan yapıların yıkılacağı hükmü getirilmiş ve anılan maddede buna ilişkin kurallar düzenlenmiştir. Yukarıda bahsedilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde, muhtarlık izni, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izin olarak tanımlanmıştır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 52 ve 63. maddelerinde yer alan sınırlamaların üzerinde inşa edilen yapılar, İmar Kanununun 27. maddesi kapsamı dışında olması nedeniyle muhtarlık izni alınmadan yapılan yapılar olmayıp ruhsatsız yapı niteliğindedir. Çünkü muhtarlık izni ile yapılabilecek yapılar yasa ve yönetmeliğin belirlediği koşul ve ebattaki yapılardır.
Birbirine benzer iki adet tanımı yapılan imar mevzuatına aykırı yapı terimi, kısaca ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan ve ruhsat ve eklerine aykırı olan yapı şeklinde belirtilmiştir. Bu özet ifadede, “ruhsatsız yapılar”, usulüne uygun olarak izin alınarak yapımına başlanılması halinde imar mevzuatına aykırı yapı kavramına girmeyen, sadece ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yıkım kararı verilebilecek yapılar anlaşılmalıdır.
Ruhsatsız yapı terimi içine, hiçbir şekilde ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar da girmektedir. İmar mevzuatında yapı ile ruhsat (izin) arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağ, daha inşaata başlanmadan, alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yoluyla sürmekte ve oturma izni (iskan ruhsatı) ile sona ermektedir.
O nedenle inşaatın imar mevzuatında aranan şartları taşıyıp taşımadığının ve yapı emniyeti olup olmadığının denetlenmesi, o inşaatın ruhsata (izne) bağlanması ile olanaklıdır. İmar Kanununun konuya ilişkin emredici, herkesi bağlayıcı ve bundan ötürü mahkemelerce de re’sen (kendiliğinden) gözönünde tutulması zorunlu bu hükümleri karşısında, yüklenicinin, ruhsatsız olarak bir inşaata başlayamayacağı, arsa sahibinin de yükleniciyi ruhsatsız inşaat yapımına zorlayamayacağı açık - seçiktir.
İmar Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır.
Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.
3194 sayılı İmar Kanunu dışında diğer kanun ve yönetmeliklerde de yapıların veya yapı yapacak olanların uyması gereken kurallara yer verilmiştir.
Örneğin, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu,
3621 sayılı Kıyı Kanunu,
775 sayılı Gecekondu Kanunu,
2981/3290 sayılı İmar Affı Kanunu,
2872 sayılı Çevre Kanunu,
6831 sayılı Orman Kanunu,
3572 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerin Aşılattırılması Hakkında Kanun,
2982 sayılı Karayolları Trafik Kanunu gibi
kanunlar ile
Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik,
2981 sayılı Kanunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik,
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği,
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik,
ÇED Yönetmeliği,
Su Kirliliğinin Önlenmesi Hakkında Yönetmelik,
Gayrısıhhi Müessese Yönetmeliği,
Tarım Alanlarının Korunması Hakkında Yönetmelik,
Turizm Merkezleriyle ilgili Yönetmelik,
belediyelerce hazırlanan yönetmelikler gibi bir çok yönetmelikte yapının ve yapı yapacakların uyması gereken kurallar bulunmaktadır.
İmar hukukunun alt ana başlıklarına baktığımızda, 1-İmar Planları, 2-İmar Uygulamaları (18. madde, 10/c madde, Ek Madde 1 gibi), 3-Yapı Ruhsatı ve Fenni Sorumluluk (Mühürleme-yıkım ve para cezaları), 4-Kamulaştırma, 5-Eski Eser (Korunması Gerekli kültür ve Tabiat Varlıkları) ve 6-Yargılama Usulü başlıklarını sıralayabiliriz.
3194 sayılı İmar Yasasının 2. maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların, bu kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir.
Bu maddede yapılar “resmi” ve “özel” olmak üzere iki gruba ayrılmıştır.
İmar Kanununun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralına yer verilmiştir. Bu maddede, bir sahanın imar planının bulunması halinde o sahanın bulunduğu bölgenin planına aykırı amaçla kullanımının olamayacağı vurgulanmıştır.
Yine, bir sahanın bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı açıklanmıştır.
İmar Kanununun 5. maddesinde, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaat ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler “yapı” olarak tanımlanmıştır.
Aynı maddede “Bina” ise, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır. Bu tanımlara göre yer altı ve yer üstü inşaatı ile yapılan her tesis yapı tanımı içine girmektedir.
Örneğin, yer üstü inşaatı ile yapılan bahçe duvarı yapıdır. Yapının yukarıda yer alan tanımda belirtilen özelliklere sahip olması halinde bina niteliğine kavuşmaktadır. Öyleyse, binanın yer altı inşaatı ile yapılan temeli yapıdır. Ancak, temel, tek başına yukarıda yer alan “bina” tanımına girmediği için bina olarak nitelemek mümkün değildir. Yine, binanın her bir duvarı, balkonu ve çatısı tek başına yapı niteliğindedir.
Böyle olunca da, binanın inşaat ile yapılan her bir kısmı yapı kavramı içine girmektedir. İmar Kanununun 32. maddesinde, yıkım kararı verilecek yapılar, bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılar olarak belirtilmiştir.
Bu madde de, imar mevzuatına aykırı olan yapıların yıkılması hükmü yerine “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı” olan yapıların yıkılacağı hükmü getirilmiş ve anılan maddede buna ilişkin kurallar düzenlenmiştir. Yukarıda bahsedilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde, muhtarlık izni, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izin olarak tanımlanmıştır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 52 ve 63. maddelerinde yer alan sınırlamaların üzerinde inşa edilen yapılar, İmar Kanununun 27. maddesi kapsamı dışında olması nedeniyle muhtarlık izni alınmadan yapılan yapılar olmayıp ruhsatsız yapı niteliğindedir. Çünkü muhtarlık izni ile yapılabilecek yapılar yasa ve yönetmeliğin belirlediği koşul ve ebattaki yapılardır.
Birbirine benzer iki adet tanımı yapılan imar mevzuatına aykırı yapı terimi, kısaca ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan başlanılan ve ruhsat ve eklerine aykırı olan yapı şeklinde belirtilmiştir. Bu özet ifadede, “ruhsatsız yapılar”, usulüne uygun olarak izin alınarak yapımına başlanılması halinde imar mevzuatına aykırı yapı kavramına girmeyen, sadece ruhsatsız olması nedeniyle hakkında yıkım kararı verilebilecek yapılar anlaşılmalıdır.
Ruhsatsız yapı terimi içine, hiçbir şekilde ruhsata bağlanması mümkün olmayan yapılar da girmektedir. İmar mevzuatında yapı ile ruhsat (izin) arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağ, daha inşaata başlanmadan, alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yoluyla sürmekte ve oturma izni (iskan ruhsatı) ile sona ermektedir.
O nedenle inşaatın imar mevzuatında aranan şartları taşıyıp taşımadığının ve yapı emniyeti olup olmadığının denetlenmesi, o inşaatın ruhsata (izne) bağlanması ile olanaklıdır. İmar Kanununun konuya ilişkin emredici, herkesi bağlayıcı ve bundan ötürü mahkemelerce de re’sen (kendiliğinden) gözönünde tutulması zorunlu bu hükümleri karşısında, yüklenicinin, ruhsatsız olarak bir inşaata başlayamayacağı, arsa sahibinin de yükleniciyi ruhsatsız inşaat yapımına zorlayamayacağı açık - seçiktir.
İmar Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır.
Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.
3194 sayılı İmar Kanunu dışında diğer kanun ve yönetmeliklerde de yapıların veya yapı yapacak olanların uyması gereken kurallara yer verilmiştir.
Örneğin, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu,
3621 sayılı Kıyı Kanunu,
775 sayılı Gecekondu Kanunu,
2981/3290 sayılı İmar Affı Kanunu,
2872 sayılı Çevre Kanunu,
6831 sayılı Orman Kanunu,
3572 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerin Aşılattırılması Hakkında Kanun,
2982 sayılı Karayolları Trafik Kanunu gibi
kanunlar ile
Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik,
2981 sayılı Kanunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik,
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği,
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği,
Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik,
ÇED Yönetmeliği,
Su Kirliliğinin Önlenmesi Hakkında Yönetmelik,
Gayrısıhhi Müessese Yönetmeliği,
Tarım Alanlarının Korunması Hakkında Yönetmelik,
Turizm Merkezleriyle ilgili Yönetmelik,
belediyelerce hazırlanan yönetmelikler gibi bir çok yönetmelikte yapının ve yapı yapacakların uyması gereken kurallar bulunmaktadır.
Kat irtifaklı tapu nasıl çıkarılır?
Kat irtifak hakkı, bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı deniyor.
Kat irtifakı kurulabilmesi için gerekli belgelerin temin edilmesi ve bağımsız bölümün bağlı olduğu belediyeye başvuruda bulunulması gerekiyor. Belediye kendisine yapılan başvurunun ardından gerekli incelemeleri yapıyor. Herhangi bir sorun veya eksik bir belge olmaması halinde bir belge hazırlayarak Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderiyor. Daha sonra ilgili bölümler için Tapu dairesinde kat irtifakı tapusu alınabiliyor.
Kat irtifakı kanunu!
Kat irtifakı; bir arsa üzerinde yapılacak olan yapının birden fazla kat ve bağımsız bölümden oluşması durumunda uygulanıyor. Kat mülkiyetine geçiş esaslarına dayanarak, arsanın maliki tarafından arsa payına göre kurulan irtifak hakkına deniyor.
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılıyor ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınıyor; temel kazınıp inşaata başlanıyor ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı veriyor.
İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.
Kat irtifakı kanunu!
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları"
yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapuidaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılıyor ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınıyor; temel kazınıp inşaata başlanıyor ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı veriyor.
İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.
Kat irtifakı kanunu!
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları"
yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapuidaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
Kat Mülkiyeti Nedir ?
Kat Mülkiyeti, yasal çerçevede yani Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki tanımıyla, inşaatı bitmiş bir taşınmazın; daire, ofis, mağaza, dükkan, kat, depo, mahzen gibi bölümlerinden başlı başına ve ayrı ayrı kullanıma elverişli olanların o taşınmazın sahibi ya da ortakları tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine bağlı olarak bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı kurabilmelerine izin verir.
Kısacası kat mülkiyeti nedir diye sorulduğunda verilecek en sade yanıt, 'mülk sahibinin bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı' olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ ŞARTLARI NELERDİR ?
Kat Mülkiyeti nedir sorusunun yanıtından sonra Kat Mülkiyeti şartlarını da sıralamak gerekiyor.
İşte Kat Mülkiyeti için gereken şartlar :
Kat Mülkiyeti'nin kurulabilmesi için yapı inşaatının bitmiş ve yapının iskan belgesinin alınmış olması gerekiyor.
Yukarıdaki koşulan şartta bir problem yoksa binanın kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; gayrimenkule eğer bir kişi sahipse onun, birden çok şahıs ortak olarak mülk sahibi ise bütün maliklerin imzaladığı dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu gerçekleştirilir.
KAT İRTİFAKLI TAPUDAN KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA GEÇİŞ
Ev ya da işyerinin bağımsız mülkiyet hakkını ispatlayan belge olan kat mülkiyetine geçiş için tüm işlemlerden önce binanın iskan belgesinin alınmış ve hazır bulunması şart...
Tamamlanmış binanın iskan belgesini alabilmek için söz konusu binanın belirtilen şartlara uygun olması gerekiyor. Kısacası yapı inşaatının imar mevzuatına uygun olması lazım...
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtildiği üzere, kat irtifakı, söz konusu kanundaki madde ve hükümlere bağlı kalarak, ortak olduğu taşınmazın hisselerine; inşaat başlatma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması olarak tanımlanıyor.
Kısacası kat mülkiyeti nedir diye sorulduğunda verilecek en sade yanıt, 'mülk sahibinin bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı' olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ ŞARTLARI NELERDİR ?
Kat Mülkiyeti nedir sorusunun yanıtından sonra Kat Mülkiyeti şartlarını da sıralamak gerekiyor.
İşte Kat Mülkiyeti için gereken şartlar :
Kat Mülkiyeti'nin kurulabilmesi için yapı inşaatının bitmiş ve yapının iskan belgesinin alınmış olması gerekiyor.
Yukarıdaki koşulan şartta bir problem yoksa binanın kat mülkiyetinin kurulabilmesi için; gayrimenkule eğer bir kişi sahipse onun, birden çok şahıs ortak olarak mülk sahibi ise bütün maliklerin imzaladığı dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu gerçekleştirilir.
KAT İRTİFAKLI TAPUDAN KAT MÜLKİYETLİ TAPUYA GEÇİŞ
Ev ya da işyerinin bağımsız mülkiyet hakkını ispatlayan belge olan kat mülkiyetine geçiş için tüm işlemlerden önce binanın iskan belgesinin alınmış ve hazır bulunması şart...
Tamamlanmış binanın iskan belgesini alabilmek için söz konusu binanın belirtilen şartlara uygun olması gerekiyor. Kısacası yapı inşaatının imar mevzuatına uygun olması lazım...
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtildiği üzere, kat irtifakı, söz konusu kanundaki madde ve hükümlere bağlı kalarak, ortak olduğu taşınmazın hisselerine; inşaat başlatma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması olarak tanımlanıyor.
İfraz Ne Demektir?
Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın imar planlarına uygun olarak düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne ayrı ayrı tescil edilmesi işlemine kısaca ifraz denir. Zaten ifrazın sözlük anlamı da ayırmak demektir.
İmar kanununun 15. ve 16. maddeleri İfraz ve Tevhid ana başlığı altında düzenlenmiştir. İmar kanunun 15. maddesi “ İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayri menkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.”
“İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.”
Bu hükmün ışığında parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemini yapabilmek için imar parselleri oluşturulurken ( parselasyon haritaları düzenlenirken) parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark, çocuklar için spor alanları cami, karakol,okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin açıkça gösterilmesi ve bu alanların kamuya terk edilmesi gerekmektedir. İfraz ve tevhidin imar planlarına uygun yapılması şarttır.
İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.
İfraz iki türlü yapılır:
a- Parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemleri ki burada yukarıda saydığımız alanların kamuya terk mecburiyeti vardır.
b- Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz işlemleri, burada kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan, bir parselin birden çok parçalara ayrılması söz konusudur.
İFRAZ NEDEN YAPILIR?
Öncelikle taşınmazın değerini arttırmak için yapılır. Daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.
İmar kanunun 16. maddesi “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Demektedir.
Bu hüküm Belediye encümenine resen ifraz kararı alma yetkisi tanımaktadır.
Köyden kente ve kasabalara artan göçler nedeniyle yeni yerleşim alanları yaratılması için yasa koyucu, belediye encümenine bu yetkiyi tanımıştır.
İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?
İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.
Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.
Parselasyon işlemlerini ilgili belediyeler kendileri yapabileceği gibi, belediyeler tarafından bu işle uğraşan özel bir kuruluşa da yaptırabilirler.
İmar kanununun 15. ve 16. maddeleri İfraz ve Tevhid ana başlığı altında düzenlenmiştir. İmar kanunun 15. maddesi “ İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayri menkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.”
“İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.”
Bu hükmün ışığında parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemini yapabilmek için imar parselleri oluşturulurken ( parselasyon haritaları düzenlenirken) parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark, çocuklar için spor alanları cami, karakol,okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin açıkça gösterilmesi ve bu alanların kamuya terk edilmesi gerekmektedir. İfraz ve tevhidin imar planlarına uygun yapılması şarttır.
İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.
İfraz iki türlü yapılır:
a- Parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemleri ki burada yukarıda saydığımız alanların kamuya terk mecburiyeti vardır.
b- Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz işlemleri, burada kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan, bir parselin birden çok parçalara ayrılması söz konusudur.
İFRAZ NEDEN YAPILIR?
Öncelikle taşınmazın değerini arttırmak için yapılır. Daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.
İmar kanunun 16. maddesi “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Demektedir.
Bu hüküm Belediye encümenine resen ifraz kararı alma yetkisi tanımaktadır.
Köyden kente ve kasabalara artan göçler nedeniyle yeni yerleşim alanları yaratılması için yasa koyucu, belediye encümenine bu yetkiyi tanımıştır.
İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?
İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.
Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.
Parselasyon işlemlerini ilgili belediyeler kendileri yapabileceği gibi, belediyeler tarafından bu işle uğraşan özel bir kuruluşa da yaptırabilirler.
Birleştirme (Tevhit) Nedir?
Yukarıda ifrazı yani büyük bir taşınmazın nasıl parçalara ayrıldığını anlatmaya çalıştık. Tevhid ifrazın karşıtı olup birleştirmek demektir. Tevhid iki veya daha fazla parselin tek parselde birleştirilmesi demektir. Tevhid de yukarıda ifrazda anlattığımız usule uyularak tevhid işlemi gerçekleştirilir.
18. Madde Uygulaması Nedir ?
İmar kanunu arazi ve arsa düzenlemesi ara başlığı altında madde 18 düzenlemiştir “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
Mücavir Alan Nedir ? Neden Önemlidir ?
Kısaca mücavir alan komşu alan demektir. Belediye olan yerlerde belediye sınırlarına bitişik alanlar, vilayet sınırlarına bitişik alanlar komşu alanıdır. Kentlerin ve belediyelerin sağlıklı bir şekilde gelişmesi için gerekli görülen durumlarda belediye encümeni veya il idare kurulu bu alanların imar planlarını hazırlayarak bu alanları yerleşime açar.
Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce hazırlanır ve bakanlığa gönderilir. Bakanlık bu karaları aynen onaylar veya değiştirerek onaylar. Yada gerekli değişiklikleri yapmak üzere ilgili idareye geri gönderir. Burada ki bakanlık Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir alanın mutlaka ilgili belediye veya vilayet sınırına bitişik olması şartı aranmaz. Mücavir alanlar köyleri ve meraları da kapsama alanına alabilir. Mücavir alanla ilgili idari tasarruflar mücavir alan kapsamından çıkarılmada da aynı yöntem uygulanarak imar planları hazırlanır ve parselasyon işlemleri yapılır.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü durumlarda tarım alanlarını ve meraları dahi mücavir alan içine almaya veya mücavir alan dışına çıkarmaya resen karar verebilir.
Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce hazırlanır ve bakanlığa gönderilir. Bakanlık bu karaları aynen onaylar veya değiştirerek onaylar. Yada gerekli değişiklikleri yapmak üzere ilgili idareye geri gönderir. Burada ki bakanlık Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir alanın mutlaka ilgili belediye veya vilayet sınırına bitişik olması şartı aranmaz. Mücavir alanlar köyleri ve meraları da kapsama alanına alabilir. Mücavir alanla ilgili idari tasarruflar mücavir alan kapsamından çıkarılmada da aynı yöntem uygulanarak imar planları hazırlanır ve parselasyon işlemleri yapılır.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü durumlarda tarım alanlarını ve meraları dahi mücavir alan içine almaya veya mücavir alan dışına çıkarmaya resen karar verebilir.
İnşaat Yapmak İçin Nereye Başvurulur?
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve imar planı hazırlanmış olan yerlerde inşaat yapmak isteyenler ilgili belediyeye, belediye sınırları içinde değilse ilgili valiliğin il imar müdürlüğüne başvuracaklardır.
İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibi köy nüfusuna kayıtlı olması ve köy halkından olması şartı ile köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir.
İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibi köy nüfusuna kayıtlı olması ve köy halkından olması şartı ile köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir.
TAKS ve KAKS Ne Demektir?
T.A.K.S. kısaca bir parsel üzerine yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı alanı ifade eder. Yani bina kaç metre karelik alana oturtulacaktır.
K.A.K.S. ise o parsel üzeri yapılacak binanın kaç kat olacağını, yani toplam inşaat alanını ifade eder.
K.A.K.S. ise o parsel üzeri yapılacak binanın kaç kat olacağını, yani toplam inşaat alanını ifade eder.
Parsel Nedir?
Parsel, üzerinde imar mevzuatına uygun olarak yalnızca bir bina yapılabilecek olan arazi parçasıdır. Her parsel imar yasalarına uygun olarak ayrılıp sınırlanmış arazi parçasıdır. Sınırları haritalar ile belirlenmiş arazi parçaları kadastro haritalarında gösterilmiş ise kadastro parseli, imar haritalarında gösterilmiş ise imar parseli adı verilir.
Nazım İmar Planı Nedir?
Nazım imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, gelecekte ki nüfus yoğunluklarını, yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 ve 1/5000 ölçekte düzenlenen, ayrıntılı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.
Düzenleyici bir işlem olan imar planları, plan hükümlerini açıklayan notları ile birlikte bir bütün teşkil eder. Yani plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.
İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözümleri bulmak belde halkına iyi bir yaşam düzeni sağlamak amacı ile kentin kendine özgü yaşam biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin çevresiyle uyumu, doğal güzellikleri, tarihi dokusu göz önüne alınarak hazırlanmalıdır.
Tarihi ve kültürel değerleri, çevreyi ve doğal güzellikleri yok ederek imar planları hazırlanması günümüzde kabul görmemektedir. Bunun için koruma amaçlı imar planları hazırlanır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim, geçiş sahasını da göz önünde bulundurmak suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması amacıyla hali hazır haritalar üzerine koruma alanları, koruma alanı içindeki hane halkı, bu alanlarda faaliyet gösteren iş yerleri, ulaşım ve alt yapı hizmetleri, plan notları ve açıklama raporu ile birlikte hazırlanan imar planında işaretlenir. İmar planları kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı bir kentte yaşayan bütün insanların ortak çıkarı olup, mülk sahiplerinden her hangi birinin kişisel çıkarına feda edilemez.
Düzenleyici bir işlem olan imar planları, plan hükümlerini açıklayan notları ile birlikte bir bütün teşkil eder. Yani plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.
İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözümleri bulmak belde halkına iyi bir yaşam düzeni sağlamak amacı ile kentin kendine özgü yaşam biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin çevresiyle uyumu, doğal güzellikleri, tarihi dokusu göz önüne alınarak hazırlanmalıdır.
Tarihi ve kültürel değerleri, çevreyi ve doğal güzellikleri yok ederek imar planları hazırlanması günümüzde kabul görmemektedir. Bunun için koruma amaçlı imar planları hazırlanır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim, geçiş sahasını da göz önünde bulundurmak suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması amacıyla hali hazır haritalar üzerine koruma alanları, koruma alanı içindeki hane halkı, bu alanlarda faaliyet gösteren iş yerleri, ulaşım ve alt yapı hizmetleri, plan notları ve açıklama raporu ile birlikte hazırlanan imar planında işaretlenir. İmar planları kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı bir kentte yaşayan bütün insanların ortak çıkarı olup, mülk sahiplerinden her hangi birinin kişisel çıkarına feda edilemez.
Uygulama İmar Planı Nedir?
Uygulama imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan, çeşitli bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk derecelerini, düzenini, yollarını gösteren imar uygulama programlarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren 1/1000 ölçekte düzenlenen raporu ile bir bütün olan plandır.
Çevre Düzeni Planı Nedir?
Çevre düzeni planı, ülke ve varsa bölge planı kararlarına uygun olarak konut, sanayi, turizm, tarım, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen 1/25.000, 1/ 50.000 , 1/ 100.000 ölçekte Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca imar kanununa uygun olarak hazırlattırılan ve onaylanan, raporuyla bir bütün olan plandır.
Mevzi İmar Planı Nedir?
Mevzi imar planı,mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde bu yönetmeliğin, plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükte ki ve her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki sosyal ve teknik alt yapı gereksinimlerini kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.
Mevcut imar planının gelişme açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak şekilde ilave imar planı hazırlanır.
Mevcut imar planının gelişme açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak şekilde ilave imar planı hazırlanır.
İmar Planları Nasıl Onaylanır ?
İmar planları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclisi tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilir ve yürürlüğe girer. Belediye başkanı tarafından imzalanıp mühürlenir. Belediye başkanının imza ve mühürlemesi süresinde gecikme olursa plan aynen uygulanır.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; il idare kurullarınca karar verilen imar planları valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanır ve yürürlüğe girer.
Belediye başkanlığınca veya valilikçe uygun görülmeyen imar planları 15 gün içinde uygun görülmeme gerekçesi de belirtilmek suretiyle ilgilisine geri gönderilir.
Onaylanmış imar planları ilgili idare tarafından herkesin göreceği şekilde 30 gün süreyle askıda kalır. İmar planlarına itirazı olanlar 30 gün içinde ilgili idare nezdinde itiraz edebilirler. İlgili idare 15 gün içinde yapılan itirazları inceler ve gerekçeli kararı ile birlikte itirazı kesin karara bağlar. Ayrıca 15 gün içinde itiraz edene yazı ille cevap verilir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; il idare kurullarınca karar verilen imar planları valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanır ve yürürlüğe girer.
Belediye başkanlığınca veya valilikçe uygun görülmeyen imar planları 15 gün içinde uygun görülmeme gerekçesi de belirtilmek suretiyle ilgilisine geri gönderilir.
Onaylanmış imar planları ilgili idare tarafından herkesin göreceği şekilde 30 gün süreyle askıda kalır. İmar planlarına itirazı olanlar 30 gün içinde ilgili idare nezdinde itiraz edebilirler. İlgili idare 15 gün içinde yapılan itirazları inceler ve gerekçeli kararı ile birlikte itirazı kesin karara bağlar. Ayrıca 15 gün içinde itiraz edene yazı ille cevap verilir.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Görevleri Nelerdir?
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerini, genel hayatı etkileyen doğal afetler nedeniyle, toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planları ve plan değişikliklerini, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içinden veya civarından demiryolu veya kara yolu geçen, hava meydanı bulunan, hava meydanı ile deniz yolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının bir kısmını veya tamamını ilgili belediyelere veya diğer idarelere bilgi vererek ve işbirliğini sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve resen onaylamaya yetkilidir.
Bazı kamu hizmetlerinin görülmesi amacı ile resmi bina ve tesisler için imar planında yer ayrılması ve bu amaçla imar planında değişiklik yapılması için Bakanlık valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebileceği gibi imar planında resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını resen yapar ve onaylar.
Bazı kamu hizmetlerinin görülmesi amacı ile resmi bina ve tesisler için imar planında yer ayrılması ve bu amaçla imar planında değişiklik yapılması için Bakanlık valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebileceği gibi imar planında resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını resen yapar ve onaylar.
Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Nedir ?
Kentsel dönüşüm sözcüğünü de sıkça duymaktayız. Kentsel dönüşüm kentlerin yenilenmesi anlamını ifade etmektedir. Kentlerdeki çarpık yapılaşma ve çarpık yapılaşmanın yarattığı sorunların çözümü amacıyla çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına göre yeniden yapılandırılmasını sağlamak üzere kentsel dönüşüm projeleri gündeme getirilmiştir.
Kentsel dönüşüm ( kentsel yenilenme) , kamu girişimi yardımıyla, yoksul mahallelerin yenilenmesi, mevcut yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma koşullarının sağlanması yeni kamu yapılarının kazandırılması amacıyla yerel plan ve programlar uyarınca kentlerin ve kent merkezlerinin tümünü yada bir bölümünü günümüzün değişen ve gelişen koşularına uygun olarak iyileştirmek, kötüleşmiş olan yoksul konutların yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir planlama düzeni içinde geliştirilmesi olarak tanımlanabilir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi “ Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa, restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” Hükmü yer almaktadır.
5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/e maddesiyle kentsel dönüşüm ve yenileme yetkisi Büyükşehir Belediyesine verilmiştir.
Nazım imar planları yapmak veya yaptırmak ve onaylamak yetkisi Büyükşehir belediye meclisinin görev alanına girdiği halde uygulamada, imar planları, Büyükşehir belediye meclisince onaylanan nazım imar planına uygun olarak ilçe belediye meclisince hazırlanıp karara bağlanmakta, büyük şehir belediye başkanının onayı ile kesinleşip yürürlüğe girmektedir.
Kentsel dönüşüm ( kentsel yenilenme) , kamu girişimi yardımıyla, yoksul mahallelerin yenilenmesi, mevcut yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma koşullarının sağlanması yeni kamu yapılarının kazandırılması amacıyla yerel plan ve programlar uyarınca kentlerin ve kent merkezlerinin tümünü yada bir bölümünü günümüzün değişen ve gelişen koşularına uygun olarak iyileştirmek, kötüleşmiş olan yoksul konutların yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir planlama düzeni içinde geliştirilmesi olarak tanımlanabilir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi “ Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa, restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” Hükmü yer almaktadır.
5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/e maddesiyle kentsel dönüşüm ve yenileme yetkisi Büyükşehir Belediyesine verilmiştir.
Nazım imar planları yapmak veya yaptırmak ve onaylamak yetkisi Büyükşehir belediye meclisinin görev alanına girdiği halde uygulamada, imar planları, Büyükşehir belediye meclisince onaylanan nazım imar planına uygun olarak ilçe belediye meclisince hazırlanıp karara bağlanmakta, büyük şehir belediye başkanının onayı ile kesinleşip yürürlüğe girmektedir.
Türkiye Deprem Fay Hatlarını Gösteren Haritalar
1999 Gölcük depremine kadar kaya oluşumları ile fay hatlarını gösteren haritalara pek itibar edilmiyordu. Daha doğrusu fazlaca önemsenmiyordu. Ancak yaşanan büyük depremden sonra fay hatlarını gösteren Jeolojik haritalar hatırlanmaya ve imar planları bu haritalara göre yapılmaya başlanmıştır.
İmar planları hazırlanırken içme suyu ve kullanma suyunu sağlayan havzaların korunması için, mutlak korunma alanları, kısa mesafeli korunma alanları, orta mesafeli ve uzun mesafeli koruma alanları mutlaka belirlenmelidir. Çünkü su havzalarının yok edilmesi geri dönüşü olmayan felaketlerin davet edilmesi demektir. Bu konuda imar kanununda her hangi bir hüküm yoktur.
İmar planları hazırlanırken içme suyu ve kullanma suyunu sağlayan havzaların korunması için, mutlak korunma alanları, kısa mesafeli korunma alanları, orta mesafeli ve uzun mesafeli koruma alanları mutlaka belirlenmelidir. Çünkü su havzalarının yok edilmesi geri dönüşü olmayan felaketlerin davet edilmesi demektir. Bu konuda imar kanununda her hangi bir hüküm yoktur.
Trampa ne demektir?
Bir malın başka bir malla değişimine Trampa, Takas veya değişim demekteyiz. Bu bakımdan trampa koşullu bir değişimdir.
Tapu da bir gayrimenkulün diğer bir gayrimenkulle değişiminde Trampa işlemi yapılmaktadır.
Bu hususta önemli bir noktaya değinmek zorundayız. Hiç kimse kendisine doğrudan ve dolaylı biçimde yararı dokunmayacak olan bir malı, elindeki değerli bir mal ile değiştirmek istemez. Bu bakımdan birbirleriyle mal değiş tokuşu yapan iki kişinin, aynı zamanda kendi aralarında da bir değer eşitliği üzerinde anlaşmış oldukları söylenebilir.
Tapuda Trampa nasıl yapılır ?
Örneğin, sahip olduğunuz gayrimenkulünüzüsatıp yenisini almak istiyorsunuz. Evinizi satmak için kısa zamanda müşteri bulamadınız. Anlaştığınız bir kimseyle karşılıklı olarak evlerinizi anlaşmak koşuluyla değiştirebilirsiniz. Her iki tarafta fiyat açısından ikna olmuşlarsa yani evlerinin değerini kabul etmişlerse Trampa (Takas) işlemini Tapuda gerçekleştirebilirler. Tapuda ki işlem ise; birbiriyle değiştirilmek istenen malların Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet hazırlanarak tapuya tescil etme şeklinde dir.
Tapuda Trampa işlemi için istenen belgeler !
Trampa(Takas) işleminde değiştirilecek malların değerlerinin birbirine eşit olması şart değildir. Değerler eşit olmadığı takdirde aradaki fark nakden ödenerek eşitlik sağlanabilir. Tapu Sicil müdürlüğünde bedel eşitliği açısından fark varsaişlemi engelleyici bir husus değildir. Eğer aradaki bedel farkı nakden ödenmeyecekse anlaşma koşulları çerçevesinde kanuni ipotek konularak ileriki bir tarihte ödenebilir.
Eğer Trampa edilecek mülkler farklı il veya ilçelerde ise Trampanın yapılacağı herhangi il ve ilçede müracaatla işlemi yapılabilmektedir. Kayıtları diğer Tapu sicil müdürlüğüne gönderilerek tescili yapılmaktadır.
Tapu işlemi için istenen belgeler;
1) Tapu senetleri yada tapu bilgilerini gösterir belge.
2) Trampa yapacak maliklerin (Yetkili temsilcilerinin vekaletname asıllar), nüfus cüzdanı asılları veya pasaportları. Son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları. 3) İlgili ilçe belediyesinden alınmış beyan değerini gösterir belge.
4) Dask (Zorunlu Deprem Sigortası) Poliçe fotokopisi.
Tapu da bir gayrimenkulün diğer bir gayrimenkulle değişiminde Trampa işlemi yapılmaktadır.
Bu hususta önemli bir noktaya değinmek zorundayız. Hiç kimse kendisine doğrudan ve dolaylı biçimde yararı dokunmayacak olan bir malı, elindeki değerli bir mal ile değiştirmek istemez. Bu bakımdan birbirleriyle mal değiş tokuşu yapan iki kişinin, aynı zamanda kendi aralarında da bir değer eşitliği üzerinde anlaşmış oldukları söylenebilir.
Tapuda Trampa nasıl yapılır ?
Örneğin, sahip olduğunuz gayrimenkulünüzüsatıp yenisini almak istiyorsunuz. Evinizi satmak için kısa zamanda müşteri bulamadınız. Anlaştığınız bir kimseyle karşılıklı olarak evlerinizi anlaşmak koşuluyla değiştirebilirsiniz. Her iki tarafta fiyat açısından ikna olmuşlarsa yani evlerinin değerini kabul etmişlerse Trampa (Takas) işlemini Tapuda gerçekleştirebilirler. Tapuda ki işlem ise; birbiriyle değiştirilmek istenen malların Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet hazırlanarak tapuya tescil etme şeklinde dir.
Tapuda Trampa işlemi için istenen belgeler !
Trampa(Takas) işleminde değiştirilecek malların değerlerinin birbirine eşit olması şart değildir. Değerler eşit olmadığı takdirde aradaki fark nakden ödenerek eşitlik sağlanabilir. Tapu Sicil müdürlüğünde bedel eşitliği açısından fark varsaişlemi engelleyici bir husus değildir. Eğer aradaki bedel farkı nakden ödenmeyecekse anlaşma koşulları çerçevesinde kanuni ipotek konularak ileriki bir tarihte ödenebilir.
Eğer Trampa edilecek mülkler farklı il veya ilçelerde ise Trampanın yapılacağı herhangi il ve ilçede müracaatla işlemi yapılabilmektedir. Kayıtları diğer Tapu sicil müdürlüğüne gönderilerek tescili yapılmaktadır.
Tapu işlemi için istenen belgeler;
1) Tapu senetleri yada tapu bilgilerini gösterir belge.
2) Trampa yapacak maliklerin (Yetkili temsilcilerinin vekaletname asıllar), nüfus cüzdanı asılları veya pasaportları. Son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları. 3) İlgili ilçe belediyesinden alınmış beyan değerini gösterir belge.
4) Dask (Zorunlu Deprem Sigortası) Poliçe fotokopisi.
Tapuda cins değişikliği nedir?
Tapuda yapılacak değişiklik cins değişikliği olarak ifade ediliyor. Tapuda cins değişikliği ise taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa veya arazi iken, bağ bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak belirtiliyor. Bu işlem kadastro ve tapu sicili ile gerçekleştiriliyor.
Kadastro Müdürlüğü Yönünden Gerekli Belgeler:
1.Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
2.Taşınmaz mal malikinin kimliği veya temsilcisinin vekaletname örneği ve kimliği (Paylı mülkiyet ise paydaşlardan birisi işlemi takip eder, Tapu Sicil Müdürlüğünde tüm paydaşların tescil bildirimini imzalamaları gerekir.), T.C Kimlik Numarası, Taşınmaz mal malikinin temsilcisi vasi veya kayyum ise mahkeme kararı ve kimliği, veli ise vukuatlı nufus kaydı örneği ve kimliği. Talep sahibi şirket, vakıf, dernek veya kooperatif temsilcisi ise, yetki belgesi ve kimliği.Taşınmaz malın sahibi ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların Tapu Sicil Müdürlüğünde kendi adlarına intikal yaptırmış olmaları gerekir.
3.Yapı kullanma izin belgesi veya yapının yapı kullanma izin belgesi almaya uygun olduğunu belirten Belediye/Valilik yazısı,
4.Belediye ve mücavir alan dışında bulunan ve köyde sürekli oturanların yapacağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için muhtarlık izin belgesi.
İşlemin Mali Yönü
Cins değişikliği işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına yatırılır. Döner sermaye hizmet bedeli alınmaması gereken taleplerde; istem belgesinin "tutarı" bölümüne taşınmaz malın cinsi yazılır (okul yeri, hükümet binası vb.). Düzenlenen tescil bildirimlerinin aslına yapıştırılmak üzere Damga Vergisi Kanunu'na göre damga pulu ilgilisince temin edilir.
İzlenecek Yol
1.Yukarıda belirtilen belgelerle birlikte Kadastro Müdürlüğüne sözlü olarak talepte bulunulur.
2.Kat irtifakı kurulmuş taşınmaz malın kat mülkiyetine esas cins değişikliği talebinin herhangi bir kat irtifakı sahibi veya apartman yöneticisi tarafından yapılması yeterlidir.
3.Kamu kurum ve kuruluşlarının talepleri resmi yazı ile yapılır.
4.Kadastro Müdürlüğünce istem belgesi ve başvuru fişi düzenlenir. Resmi taleplerde başvuru fişinin düzenlenmesine gerek yoktur.
5.Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz malın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken, arsa veya başka vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplarinde; araziye gidilmeden ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı yada rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlemek suretiyle vasıf değişikliği yapılır. Bu işlemden yapılı iken yapısız hale gelme işlemleri için alınan döner sermaye hizmet bedeli alınır. Bu işlem için araziye gidilmesi halinde parselin yerinde gösterilmesi ücreti ayrıca alınır.
6.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malın cins değişikliği işleminde mutlaka zeminde ölçü yapılması gerekir.
7.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malın cins değişikliğinde ilgilisinin talebi halinde yapı kullanma izin belgesi varsa buna göre yok ise ilgilisinin Belediye veya Valiliğe müracaatı sağlanarak, Belediye/Valilik mahallinde gerekli incelemeleri yaptırarak, yapının kullanma izin belgesi almaya uygun olduğunu belirledikten sonra cins değişikliğinin yapılmasını ve sonucunun bildirilmesini Kadastro Müdürlüğünden yazı ile ister.
8.İlgilisi başvuru fişinde belirtilen gün ve saatte temin edeceği taşıt ile cins değişikliği işlemi için görevlendirilen kadastro elemanlarını taşınmaz malın mahalline götürür.
9.Ölçü ve konrollerden sonra görevli Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca : Kadastro gören yerlerde biri asıl diğerleri aslı niteliğinde olmak üzere 3 nüsha tescil bildirimi düzenlenir.
10.Düzenlenen tescil bildirimleri ve ekleri tescil için bir üst yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.
11.Tapu Sicil Müdürlüğü tescil işleminden sonra tescil bildiriminin 2 nüshasını kadastro müdürlüğüne gönderir.
Yapı kullanma izin belgesinin verilmesine esas olmak üzere, cins değişikliği yapılmasına ilişkin Belediye veya Valilik (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü ) tarafından gönderilen yazılar gereği ilgilinin Kadastro Müdürlüğüne başvurusu da sağlanarak düzenlenen tescil bildirimi 3 örnek değil 4 örnek düzenlenecektir. ( 1997/8 Sayılı Genelge)
12.Kadastro Müdürlüğü değişiklik bildiriminin bir örneğini Belediye veya Valiliğin yazısına cevaben gönderir.
13.Tarımsal yapılarla ilgili taleplerde muhtarlık izin belgesinin yanında o köyde sürekli otuduğunu ve o köy nüfusuna kayıtlı olduğunu belirten belge istenmelidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü Yönünden Gerekli Belgeler:
1.Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirten belge.
2.Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nufus cüzdanı ve temsil belgesi, T.C Kimlik Numarası
3.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı.
4.Taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).
(Kaynak: tkgm.gov.tr)
Kadastro Müdürlüğü Yönünden Gerekli Belgeler:
1.Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
2.Taşınmaz mal malikinin kimliği veya temsilcisinin vekaletname örneği ve kimliği (Paylı mülkiyet ise paydaşlardan birisi işlemi takip eder, Tapu Sicil Müdürlüğünde tüm paydaşların tescil bildirimini imzalamaları gerekir.), T.C Kimlik Numarası, Taşınmaz mal malikinin temsilcisi vasi veya kayyum ise mahkeme kararı ve kimliği, veli ise vukuatlı nufus kaydı örneği ve kimliği. Talep sahibi şirket, vakıf, dernek veya kooperatif temsilcisi ise, yetki belgesi ve kimliği.Taşınmaz malın sahibi ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların Tapu Sicil Müdürlüğünde kendi adlarına intikal yaptırmış olmaları gerekir.
3.Yapı kullanma izin belgesi veya yapının yapı kullanma izin belgesi almaya uygun olduğunu belirten Belediye/Valilik yazısı,
4.Belediye ve mücavir alan dışında bulunan ve köyde sürekli oturanların yapacağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için muhtarlık izin belgesi.
İşlemin Mali Yönü
Cins değişikliği işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına yatırılır. Döner sermaye hizmet bedeli alınmaması gereken taleplerde; istem belgesinin "tutarı" bölümüne taşınmaz malın cinsi yazılır (okul yeri, hükümet binası vb.). Düzenlenen tescil bildirimlerinin aslına yapıştırılmak üzere Damga Vergisi Kanunu'na göre damga pulu ilgilisince temin edilir.
İzlenecek Yol
1.Yukarıda belirtilen belgelerle birlikte Kadastro Müdürlüğüne sözlü olarak talepte bulunulur.
2.Kat irtifakı kurulmuş taşınmaz malın kat mülkiyetine esas cins değişikliği talebinin herhangi bir kat irtifakı sahibi veya apartman yöneticisi tarafından yapılması yeterlidir.
3.Kamu kurum ve kuruluşlarının talepleri resmi yazı ile yapılır.
4.Kadastro Müdürlüğünce istem belgesi ve başvuru fişi düzenlenir. Resmi taleplerde başvuru fişinin düzenlenmesine gerek yoktur.
5.Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz malın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken, arsa veya başka vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplarinde; araziye gidilmeden ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı yada rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlemek suretiyle vasıf değişikliği yapılır. Bu işlemden yapılı iken yapısız hale gelme işlemleri için alınan döner sermaye hizmet bedeli alınır. Bu işlem için araziye gidilmesi halinde parselin yerinde gösterilmesi ücreti ayrıca alınır.
6.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malın cins değişikliği işleminde mutlaka zeminde ölçü yapılması gerekir.
7.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malın cins değişikliğinde ilgilisinin talebi halinde yapı kullanma izin belgesi varsa buna göre yok ise ilgilisinin Belediye veya Valiliğe müracaatı sağlanarak, Belediye/Valilik mahallinde gerekli incelemeleri yaptırarak, yapının kullanma izin belgesi almaya uygun olduğunu belirledikten sonra cins değişikliğinin yapılmasını ve sonucunun bildirilmesini Kadastro Müdürlüğünden yazı ile ister.
8.İlgilisi başvuru fişinde belirtilen gün ve saatte temin edeceği taşıt ile cins değişikliği işlemi için görevlendirilen kadastro elemanlarını taşınmaz malın mahalline götürür.
9.Ölçü ve konrollerden sonra görevli Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca : Kadastro gören yerlerde biri asıl diğerleri aslı niteliğinde olmak üzere 3 nüsha tescil bildirimi düzenlenir.
10.Düzenlenen tescil bildirimleri ve ekleri tescil için bir üst yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.
11.Tapu Sicil Müdürlüğü tescil işleminden sonra tescil bildiriminin 2 nüshasını kadastro müdürlüğüne gönderir.
Yapı kullanma izin belgesinin verilmesine esas olmak üzere, cins değişikliği yapılmasına ilişkin Belediye veya Valilik (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü ) tarafından gönderilen yazılar gereği ilgilinin Kadastro Müdürlüğüne başvurusu da sağlanarak düzenlenen tescil bildirimi 3 örnek değil 4 örnek düzenlenecektir. ( 1997/8 Sayılı Genelge)
12.Kadastro Müdürlüğü değişiklik bildiriminin bir örneğini Belediye veya Valiliğin yazısına cevaben gönderir.
13.Tarımsal yapılarla ilgili taleplerde muhtarlık izin belgesinin yanında o köyde sürekli otuduğunu ve o köy nüfusuna kayıtlı olduğunu belirten belge istenmelidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü Yönünden Gerekli Belgeler:
1.Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirten belge.
2.Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nufus cüzdanı ve temsil belgesi, T.C Kimlik Numarası
3.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı.
4.Taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).
(Kaynak: tkgm.gov.tr)
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)