Kentsel dönüşüm ne anlama geliyor. Kentsel dönüşüm, kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp, yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özetle kentsel dönüşüm bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi anlamına geliyor.
Gecekondu dönüşüm/kentsel yenileme projelerinde, “kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının, gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek, olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması” amaçlanmaktadır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM İLE İLGİLİ MAVZUAT5393 sayılı BELEDİYE KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere, durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.” hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, İmar ve İskan Bakanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7/e maddesinde ise “Belediye Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi adı altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY ANKARA GİRİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre, ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/2006-5481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki imar plânı kapsamında kalsalar dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
1 Mart 2018 Perşembe
Gecekondu Nedir ?
İmar ve yapı kanunlarına aykırı olarak başkalarına veya kamuya ait arazi veya arsalar üzerinde toprak sahibinin bilgisi ve rızası olmaksızın acele yapılmış konut, kondu.
Ekonomik Nedir ?
Ekonomi, üretim, ticaret, dağıtım ve tüketim, ithalat ve ihracattan oluşan insan aktivitesidir. İnsanın ihtiyaçlarını karşılamada yapılan her türlü faaliyeti içerir.
MAKS NEDİR?
Mekansal Adres Kayıt Sistemi Projesi (MAKS), Genel Müdürlüğümüzce yürütülen Adres Kayıt Sisteminde (AKS) metinsel nitelikte tutulan adres bilgilerinin coğrafi koordinatlarla birleştirilmesi ve oluşturulan altyapının diğer sistemlere entegreedilebilmesi için kurulmuş bir sistemdir.
Mekansal Adres Kayıt Sistemi Projesi, Devlet Planlama Teşkilatınca yayımlanan "Bilgi Toplumu Stratejisi 2006-2010 Eylem Planında Vatandaş Odaklı Hizmet Dönüşümü" bileşeni altında 50 no'lu eylem olarak yer alan ve yürütme sorumluluğu Genel Müdürlüğümüze verilen "Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi" ile birleştirilmiş ve söz konusu Proje 13/01/2011 tarihli ve 27462 Mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2011 yılı Yatırım Programında "Mekansal Adres Kayır Sistemi Oluşturulması ve Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi (MAKS)" olarak yer almıştır.
PROJENİN DURUMU
Proje 24 Haziran 2011 tarihinde hizmet alımı ihalesi ile başlanmış olup 2012 yılında tamamlanmıştır. 2014 yılında ihale edilen Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Pilot Uygulama Projesi'nin tamamlanmasıyla birlikte 144 yetkili idare (belediyeler, özel idareler, organize sanayi bölge müdürlükleri ve serbest bölgeler) Mekansal Adres Kayıt Sisteminden faydalanmaktadır.
Sistemin ülke genelinde yaygınlaştırılması amacıyla Genel Müdürlüğümüz ile ASELSAN A.Ş. arasında "Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Projesi" işine ilişkin 31.12.2015 tarihinde sözleşme imzalanmıştır. Projenin 31.12.2018 tarihinde tamamlanması öngörülmektedir.
Mekansal Adres Kayıt Sistemi>>>>>
Mekansal Adres Kayıt Sistemi Projesi, Devlet Planlama Teşkilatınca yayımlanan "Bilgi Toplumu Stratejisi 2006-2010 Eylem Planında Vatandaş Odaklı Hizmet Dönüşümü" bileşeni altında 50 no'lu eylem olarak yer alan ve yürütme sorumluluğu Genel Müdürlüğümüze verilen "Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi" ile birleştirilmiş ve söz konusu Proje 13/01/2011 tarihli ve 27462 Mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2011 yılı Yatırım Programında "Mekansal Adres Kayır Sistemi Oluşturulması ve Çevrimiçi Emlak ve İnşaat İzinleri Projesi (MAKS)" olarak yer almıştır.
PROJENİN DURUMU
Proje 24 Haziran 2011 tarihinde hizmet alımı ihalesi ile başlanmış olup 2012 yılında tamamlanmıştır. 2014 yılında ihale edilen Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Pilot Uygulama Projesi'nin tamamlanmasıyla birlikte 144 yetkili idare (belediyeler, özel idareler, organize sanayi bölge müdürlükleri ve serbest bölgeler) Mekansal Adres Kayıt Sisteminden faydalanmaktadır.
Sistemin ülke genelinde yaygınlaştırılması amacıyla Genel Müdürlüğümüz ile ASELSAN A.Ş. arasında "Mekansal Adres Kayıt Sistemi Veri Üretimi ve Yaygınlaştırma Projesi" işine ilişkin 31.12.2015 tarihinde sözleşme imzalanmıştır. Projenin 31.12.2018 tarihinde tamamlanması öngörülmektedir.
Mekansal Adres Kayıt Sistemi>>>>>
Coğrafi Koordinat Sistemi Nedir?
Navigasyon uygulamaları, rota oluşturmak derken yön tayininin temelinde yer alan coğrafi koordinat sistemine de değinmek gerekli. Bulunduğumuz uzayda herhangi bir nokta x, y, z (Global Astronomik Dik Koordinat Sistemi veya Kartezyen Koordinat Sistemi) veya r, θ, φ (Küresel Koordinat Sistemi veya Kutupsal Koordinat Sistemi) ile gösterilmektedir. Bir noktanın koordinat değerleri bu sistemlerden herhangi birinde verilmişse, aynı noktanın diğer sistemdeki değerlere kolaylıkla dönüştürülebilir. Dünya üzerindeki bir yeri kutup açısı/enlem ve boylam açısının bilinmesiyle topografik bir nokta olarak tanımlayabiliriz. Küresel Koordinat Sistemi’ndeki üç bileşenden ikisi kullanılarak belirtilen Coğrafi Koordinat Sistemi (Yer’in Grid Sistemi) içerisinde unutmamak gereken dünyanın bir küre değil de (jeodezi) bağlamında yaklaşık olarak bir elipsoit ya da kutupları basık sferoit şeklinde olmasıdır. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde yüzey üzerinde her noktada yarıçap aynı olduğundan enlem ve boylam bilgisi ile bir nokta kolaylıkla belirlenebilir.
r: Başlangıçtan olan uzaklık. Yarıçap.
θ: Kutup açısı. Enlem (Lat./Latitude). z-ekseni ve çap arasındaki açıdır. Polar açı olarak da anlandırılmaktadır.
φ: Boylam açısı. Boylam (Lon./Longitude). x-ekseni ile çapın xy- düzlemine izdüşümü arasındaki açıdır. Azimütal açı olarak da adlandırılmaktadır.
Koordinat Sistemleri Nelerdir?
Temel tanımlamalardan önce, sanırım sıklıkla kullanılmakta olan koordinat sistemlerine de kısaca değinmek gerekiyor. Koordinat Sistemleri, bir noktanın üzerindeki yerinin enlemler ve boylamlar kullanılarak veya bu eksenlere uzaklığının metre cinsinden ifade edilmesi olarak tanımlanabilir. 4 çeşit koordinat sistemi bulunmaktadır. Bunlar;
* Coğrafi Koordinat Sistemleri
* Dik Koordinat Sistemi
* Kutupsal Koordinat Sistemleri
* Uzaysal Koordinat Sistemleri
Coğrafi Koordinat Sistemi
İlk izlerine Babilliler döneminde rastlanan, Batlamyus’un bir tam çemberin 360 derece (360°) olduğunun belirtilmesiyle daha da geliştirilmiş olan, sanayi devrimiyle birlikte ortaya çıkan askeri ve ticari denizcilik gereksinimleriyle bir standart haline gelen sistem özellikle 1980 sonrası ihtiyaç duyulan bir çok standardın da temelini oluşturmuştur. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde bahsi geçecek olan enlem, boylam, paralel ve meridyenlere de kısaca değinmek gerekirse;
r: Başlangıçtan olan uzaklık. Yarıçap.
θ: Kutup açısı. Enlem (Lat./Latitude). z-ekseni ve çap arasındaki açıdır. Polar açı olarak da anlandırılmaktadır.
φ: Boylam açısı. Boylam (Lon./Longitude). x-ekseni ile çapın xy- düzlemine izdüşümü arasındaki açıdır. Azimütal açı olarak da adlandırılmaktadır.
Temel tanımlamalardan önce, sanırım sıklıkla kullanılmakta olan koordinat sistemlerine de kısaca değinmek gerekiyor. Koordinat Sistemleri, bir noktanın üzerindeki yerinin enlemler ve boylamlar kullanılarak veya bu eksenlere uzaklığının metre cinsinden ifade edilmesi olarak tanımlanabilir. 4 çeşit koordinat sistemi bulunmaktadır. Bunlar;
* Coğrafi Koordinat Sistemleri
* Dik Koordinat Sistemi
* Kutupsal Koordinat Sistemleri
* Uzaysal Koordinat Sistemleri
Coğrafi Koordinat Sistemi
İlk izlerine Babilliler döneminde rastlanan, Batlamyus’un bir tam çemberin 360 derece (360°) olduğunun belirtilmesiyle daha da geliştirilmiş olan, sanayi devrimiyle birlikte ortaya çıkan askeri ve ticari denizcilik gereksinimleriyle bir standart haline gelen sistem özellikle 1980 sonrası ihtiyaç duyulan bir çok standardın da temelini oluşturmuştur. Coğrafi Koordinat Sistemi içerisinde bahsi geçecek olan enlem, boylam, paralel ve meridyenlere de kısaca değinmek gerekirse;
Alım Satım Komisyon Protokolu
ALIM SATIM VE KOMİSYON PROTOKOLU
Lütfen aşağıdaki bölümleri eksiksiz doldurunuz.
|
Protokol No :...............................
Acente Kodu :........................................
İli :...............................
Mevkii :........................................
İiçesi :.............................
Ada :........................................
Mah/Sokağı :..............................
Pafta :........................................
Apartman Adı :...............................
Parsel No :........................................
Kapı No :...............................
Kat No :........................................
Müşteri ...............................................................................ile emlak sahibi.........................................Yukarıda bahsi geçen emlak satışı hususunda aşağıdaki şartlarda anlaşmayı kabul ve taahhüt ederler.
1- Satıcı sahibi bulunduğu bu emlakın satışını.....................TL/EUR/USD
Yazı ile ...............................................olarak kabul ve taahhüt etmiştir.
2- Satış bedeline mahsuben alıcıda...........................................TL/EUR/USD
Yazı ile................................................olarak kabul ve taahhüt etmiştir.
3- Satışın ..........................TL/EUR/USD.Yazı ile(yazı ile)............................
Peşinen geri kalan da....................................... ( ‘’ ).
......................................................................... ( ‘’ )
......................................................................... ( ‘’ )
......................................................................... ( ‘’ )
taksitler halinde ödenecektir.
4- Bu protokol imzalandıktan sonra borçlar kanununun 156/2. Maddesine göre taraflardan alıcı emlakı almaktan vazgeçtiği taktirde verdiği kaporayı geri alamayacaktır. Satıcı emlak'ı satmaktan vazgeçerse kapora miktarı kadar tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
5- Alıcı ve satıcı kendilerine bu anlaşmayı sağlayan............................... ........................................ye anlaşmanın imzası anından itibaren her biri gerçek satış bedeli üzerinden %3 ‘er komisyon ödemeyi, kabul, taahhüt ve beyan ederler. Taraflar komisyon ücretinin fazlalığından bahisle kendisi hakkında talep ve müracat haklarından kabili Rücu olmamak kayıt ve şartıyla anlaşmayı kabul etmişlerdir. Satıştan vazgeçen taraf iki tarafın komisyonunu ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
6- Anlaşmazlık halinde haksız olan taraf bu anlaşmada yazılı talimatlarla birlikte ayrıca diğer tarafın mağruz kalacağı her nevi zarar, ziyan, mahkeme, ve icra masrafları ve ücreti vekaleti de ödemekle yükümlüdür.
7- Bu protokolü uygulamasından doğacak her türlü uyuşmazlığın giderilmesinde İzmir Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
ALICI SATICI
ADI SOYADI : ADI SOYADI:
ADRESİ : ADRESİ :
TEL : TEL :
......./....../......
|
Temelden Zirveye Emlakçılık Bilgileri
Temel emlakçılık bilgileri, emlak sektöründe doğru yöntemleri geliştirmek ve uygulamak açısından önem arz etmektedir. Bu bölümde, emlak işlemlerini etkin ve verimli yönetebilmek için ihtiyaç duyulan temel emlak bilgilerine yer verilmektedir.
EMLAK NEDİR ?
Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.
Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlak tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır.
Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.
Emlak Yöneticiliği
Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.
Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.
Emlak Finansmanı
Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.
Emlak Değerleme
Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.
Emlak Pazarlaması
Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.
Emlak Aracıları
Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.
Arazi ve Mülkiyet
Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.
Emlak Ürünlerinin Özellikleri
Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır.
Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir.
Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
EMLAK NEDİR ?
Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir.
Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu)
Emlak tanımlandıktan sonra, “emlak müşavirliği (komisyonculuğu)” kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır.
Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır.
Emlak Yöneticiliği
Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir.
Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir.
Emlak Finansmanı
Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir.
Emlak Değerleme
Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir.
Emlak Pazarlaması
Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır.
Emlak Aracıları
Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır.
Arazi ve Mülkiyet
Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır.
Emlak Ürünlerinin Özellikleri
Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır.
Bunlar:
• Fiziksel olma özelliği
• Yasal olma özelliği
• Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir.
Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Emlak Sektörünü Etkileyen Unsurlar
Emlak sektöründe çeşitli değer kavramları yer almaktadır. Bunlar emlak ürünlerine olan talebi ve sektörel gelişmeleri değerlendirmek açısından önemlidir. Bu bölümde, emlak sektöründe değer kavram ve uygulamaları üzerinde durulacaktır.
Piyasa Değeri
Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır.
Bu bağlamda Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:
• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları
• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi
• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması
• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir.
Kullanım Değeri
Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir.
Yatırım Değeri
Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir.
İşletme Değeri
Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.
Vergi Değeri
Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Piyasa Değeri
Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, “potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır.” Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır.
Bu bağlamda Appraisal Institute’un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar:
• Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları
• Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi
• Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi
• Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması
• Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir.
Kullanım Değeri
Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir.
Yatırım Değeri
Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir.
İşletme Değeri
Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır.
Vergi Değeri
Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Emlak ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler
Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir.
Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür.
Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.
Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.
Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir.
Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.
İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir.
Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir.
Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.
Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür.
Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır.
Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır.
Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir.
Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar.
İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir.
Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır ve tatmin edilmesi gerekmektedir.
Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir.
Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Mülkiyet Hakkı
Birden fazla nesnenin mülkiyeti bulunmakta olup derslerimizde taşınmaz mülkiyeti üzerinde duracağız. Mülkiyet hakkı, tapu mevzuatının ve gayrimenkul sisteminin temelini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti, sadece belirli tip gayrimenkullerde tesis edilmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.
Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.
Bunlara ek olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Mülkiyet Hakkının Çeşitleri
Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabiliceği mülkiyet türüne denilmektedir.
Ortak mülkiyette ise adında anlaşıldığı üzere birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet türüne denilmektedir. Ortak mülkiyet ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyet ve Elbirliği mülkiyetidir. Tapu satışlarından ortak mülkiyet kavramı ile çoğu zaman karşılaşılmaktadır.
Paylı Mülkiyette;
Fatma M... 1/3
Ayşe C.... 1/3
Ali T... 1/3
Elbirliği Mülkiyetinde ise;
Fatma M...
Ayşe C...
Ali T...
Hisselerinin tamamı “1” eşittir.
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.
Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.
Bunlara ek olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Mülkiyet Hakkının Çeşitleri
Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabiliceği mülkiyet türüne denilmektedir.
Ortak mülkiyette ise adında anlaşıldığı üzere birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet türüne denilmektedir. Ortak mülkiyet ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyet ve Elbirliği mülkiyetidir. Tapu satışlarından ortak mülkiyet kavramı ile çoğu zaman karşılaşılmaktadır.
Paylı Mülkiyette;
Fatma M... 1/3
Ayşe C.... 1/3
Ali T... 1/3
Elbirliği Mülkiyetinde ise;
Fatma M...
Ayşe C...
Ali T...
Hisselerinin tamamı “1” eşittir.
6009 Sayılı Kanuna Göre Ecrimisil Borcu Ödeme
..................................... EMLAK MÜDÜRLÜĞÜNE
....../....../...........
............................... İlçesi .................................... Mahallesi ................................ada ......................... parsel sayılı taşınmazdan tarafıma gönderilen ecrimisil borcunu 6009 sayılı yasadan faydalanarak ödemek istiyorum.
Gereğini arz ederim.
Gereğini arz ederim.
Tarih
Ad Soyad
İmza
ADRES :..........................................................................
.........................................................................................
.........................................................................................
TELEFON :.....................................................................
Adres Talep Dilekçesi
......................................... BELEDİYE BAŞKANLIĞI
İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜNE
....../......../...............
...............................İlçesi........................Mah...................................pafta, .........................ada,........................parsel sayılı taşınmazın adresinin ilgili makama verilmek üzere tarafıma verilmesini arz ederim.
Tarih
Ad Soyad
İmza
Adres:
..............................................................................................
..............................................................................................
Ağaç Revizyonu Dilekçesi
................................. BELEDİYE BAŞKANLIĞI
FEN İŞLERİ MÜDÜRLÜGÜ’NE
....../....../...........
................................İlçesi...........................................Mahallesi..............................sokak
........................ pafta ...................... ada .......................parsel sayılı yere ait ağaç değişimi / budama /formlama yapılmasını bilgilerinize arz ederim.
Tarih
Ad Soyad
İmza
Ekler
1- Tapu
2- Çap
3- Röperli kroki
4- İmar durumu
Adres:
..........................................................................................................................
..........................................................................................................................
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL HAKKINDA
GİRİŞ
Türkçe’de sıklıkla gayrimenkul kavramı yerine de kullanılan emlak kavramı, ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazların ortak adıdır. Gayrimenkul kavramı ise emlak kavramını da içine alan daha genel bir kavramdır.
Sektörde emlakların alım, satım, kiralama işlemlerinden oluşan iş süreçlerini yerine getiren kişiler ise emlakçı olarak anılmaktadır. Emlak kavramı, emlak ürünlerinin özelliğine bağlı olarak, üç farklı biçimde açıklanabilir.
Buna göre; emlak fiziksel bir varlıktır ve dokunulabilir ve görülebilir. Emlak yasal bir varlıktır, emlak sahipliği bir takım yasal hakları da beraberinde getirir. Emlak ekonomik bir değer sunar, emlak ürünleri bir yatırım ve tasarruf aracıdır.
Emlak sektörü Türkiye’de ve Dünya’da sürekli gelişen bir sektördür. Bu sektörün konut, ticari emlak, endüstriyel emlak, tarımsal amaçlı emlak ve özel amaçlı emlak olmak üzere çeşitli ürünleri bulunmaktadır. Sektörün temel ürünlerinden biri olan konut, temel ihtiyaçlar kapsamında barınma ihtiyacımızı karşılamaktadır. Bunun yanısıra bir yatırım aracı olarak da talep edilmektedir. Bu açıdan emlak sektörünün her zaman dinamik olan sektörlerden biri olacağı söylenebilir.
Emlak sektörü aynı zamanda sosyal, yasal, çevresel ve ekonomik değişkenlerin etkisi altında olan bir sektördür. Bu değişkenler sektör üzerinde doğrudan etkiler yaratmaktadır.
Dünya’da yaşanan gelişmeler kapsamında, sayısal veriler değerlendirildiğinde, konut sektörünü tetikleyen unsurların başında, nüfus ve demografik unsurlar ön plana çıkmaktadır.
Devlet tarafından yürütülen merkezi ve yerel konut geliştirme stratejileri, geliştirilen konut finansman yöntemleri, kentleşme oranının artması, şehir planlarının oluşturulması, konut maliyetlerinin artışı, hane halkı sayısındaki artışlar, kentsel dönüşüm projeleri ve emlak satış fiyatları emlak sektörü üzerinde etkili olan diğer değişkenlerdir.
TOMURCUK METAL-İNŞAAT GAYRİMENKUL
Hasan Erdoğan
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)